26.1.1 Hukum bangunan dan konstruksi di Singapura memiliki kesamaan ciri dengan negara-negara common law lainnya. Terbentuk kebanyakan berdasarkan kontrak antara para peserta dalam industri bangunan dan konstruksi. Kontrak-kontrak yang mengatur proyek apapun biasanya berbentuk standar. Meskipun syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan dari kontrak standar yang digunakan di Singapura tidak sama dengan yang digunakan di negara lain, tetapi syarat-syarat dan ketentuan-ketentuannya memiliki struktur dasar yang serupa dengan yang digunakan secara internasional.

26.1.2 Selain dari kontrak yang menetapkan pengaturan pribadi antara para pihak, terdapat hukum perbuatan melawan hukum/tort yang berpengaruh penting pada hak-hak dan tanggung jawab dari para pihak dalam industri bangunan dan konstruksi. Selain itu, ada juga undang-undang dan peraturan, yang mencerminkan berbagai pertimbangan kebijakan publik, yang mengatur tindakan dari para pemain industri konstruksi. Banyak negara-negara Persemakmuran, termasuk Singapura yang membuat undang-undang guna mengatur hak substansif dari para pihak dalam hal pembayaran dan juga proses penyelesaian perselisihan menurut undang-undang untuk menyokong hak memperoleh pembayaran secara tepat waktu.

26.2.3 Pertama, ada sistem kontrak “tradisional”. Melalui pendekatan ini, pemilik atau pembangun proyek pertama-tama menunjuk seseorang untuk mengurus kontrak. Untuk proyek bangunan, biasanya ia adalah seorang arsitek. Setelah itu ditunjuk juga tenaga-tenaga profesional lainnya, seperti surveyor kuantitas, insinyur sipil, dan insinyur teknik mesin dan teknik elektro. Pemberi kerja dan para konsultan ini kemudian mengadakan kontrak-kontrak. Bentuk kontrak standar untuk arsitek adalah Ketentuan-Ketentuan Penunjukan Arsitek dari Lembaga Arsitek Singapura/Singapore Institute of Architects (SIA) Conditions of Appointment yang juga memuat Daftar Imbalan Tenaga Profesional/Scale of Professional Charges. Bentuk yang serupa juga dikeluarkan oleh Asosiasi Insinyur Sipil Singapura/Association of Civil Engineers, Singapore (ACES) yang juga menyediakan kontrak penunjukan insinyur.

26.2.4 Arsitek (atau insinyur) biasanya akan menyiapkan suatu rancangan. Arsitek, secara sendiri atau bekerja sama dengan para konsultan lainnya, biasanya akan menyiapkan gambar, spesifikasi, rencana anggaran biaya dan dokumen lainnya yang menjadi dokumen kontrak. Dokumen-dokumen ini harus cukup terperinci agar para kontraktor dapat mengajukan penawaran yang bersaing untuk pekerjaan konstruksi. Pemenang tender akan ‘diberikan’ kontrak. Dalam struktur tradisional, oleh karena fungsi rancangan biasanya ditangani oleh para konsultan, maka para kontraktor tidak mengajukan penawaran yang bersaing dalam hal konsep rancangan.

26.2.5 Untuk proyek yang bernilai tinggi yang diatur dengan “sistem tradisional,” pengaturan kontrak antara para pihak kebanyakan selalu berdasarkan kontrak standar. Untuk konstruksi bangunan, bentuk kontrak yang paling sering digunakan adalah bentuk kontrak standar SIA yang saat ini merupakan edisi ketujuh-nya. Bentuk kontrak lain yang digunakan adalah kontrak standar Lembaga Arsitek Inggris/Royal Institute of British Architects’ (RIBA) atau Dewan Kontrak Bersama/Joint Contracts Tribunal (JCT) atau turunannya. Sektor publik memiliki bentuk kontrak standar tersendiri dan untuk sistem tradisional, bentuk yang biasanya digunakan adalah Ketentuan-Ketentuan Kontrak Standar Sektor Publik untuk Pekerjaan Konstruksi/ Public Sector Standard Conditions of Contract for Construction Works (PSSCOC) (sekarang merupakan edisi keempat sejak tahun 2005) (lihat http://www.bca.gov.sg/).

26.2.6 Beberapa tahun terakhir ini, sejalan dengan tren di tempat-tempat lainnya, terdapat peralihan dari “sistem tradisional.” Misalnya, kontrak “rancang bangun” mulai populer digunakan. Berdasarkan pengaturan ini, kontraktor setuju untuk menerima semua tanggung jawab atas bangunan yang ia dirikan termasuk kewajiban-kewajiban yang berkaitan dengan rancangan selain dari kewajiban-kewajiban biasanya agar pekerjaan diselesaikan.

26.2.7 Ketentuan-Ketentuan Standar Kontrak Sektor Publik untuk Rancang Bangun/Public Sector Standard Conditions of Contract for Design and Build dikeluarkan pada tahun 2001 (saat ini merupakan edisi ketiga sejak Maret 2005) (lihat http://www.bca.gov.sg/). Ini kemudian segera disusul pada tahun yang sama dengan Ketentuan-Ketentuan Kontrak Rancang Bangun dari Asosiasi Pembangun Real Estat Singapura/Real Estate Developers’ Association, Singapore (REDAS) Design and Build Conditions of Contract. Pemberi kerja biasanya akan menggunakan bentuk standar lokal ini atau menggunakan bentuk non-lokal (seperti Ketentuan-Ketentuan Kontrak Rancang Bangun FIDIC/FIDIC Design and Build Conditions of Contract (biasa dikenal sebagai ‘Kitab Jingga’/‘Orange Book’) dan Pasal-Pasal Kontrak dan Ketentuan-Kentuan Kontrak Bangunan dengan Rancangan dari Kontraktor/Articles of Contract and Conditions of Building Contract with Contractor’s Design, 1981 yang dikeluarkan oleh JCT (JCT81).

26.2.8 Varian dari bentuk kontrak ini adalah yang biasanya disebut sebagai kontrak-kontrak Pengadaan & Konstruksi Rekayasa/Engineering Procurement & Construction (EPC). Kontrak-kontrak tersebut biasa digunakan dalam konstruksi pabrik petrokimia dan obat, yang melibatkan kontraktor utama dalam perancangan pabrik dan pengadaan perangkat dan mesin yang akan digunakan.

26.2.9 Kecuali proyek-proyek berukuran kecil, semua syarat dan ketentuan kontrak konstruksi jarang dimuat dalam satu dokumen. Kontrak biasanya dimuat dalam atau dibuktikan dengan kontrak standar beserta gambar, spesifikasi, rencana anggaran biaya dan seringkali surat menyurat, dan penawaran harga. Sehubungan dengan hal ini, seringkali timbul perselisihan mengenai dokumen mana yang merupakan bagian dari kontrak (contohnya perkara Ohbayashi-Gumi Ltd v Kian Hong Holdings Pte Ltd [1987] SLR 94, [1987] 2 MLJ 110, CA).

26.3.1 Di Singapura, pemberi kerja biasanya perlu menunjuk ‘orang yang berkompeten’ agar memenuhi ketentuan undang-undang rancang bangun (Undang-Undang Pengawasan Bangunan/Building Control Act, Cap 29, pasal 6(3): http://statutes.agc.gov.sg/). Orang yang berkompeten haruslah seorang arsitek terdaftar atau insinyur profesional. Orang yang berkompeten ini mempunyai kewajiban-keajiban menurut undang-undang yang harus dilaksanakannya dengan baik.

26.3.2 Para arsitek di Singapore tunduk pada Undang-Undang Arsitek/Architects Act, Cap 12 (http://statutes.agc.gov.sg/). Architects Act tidak mendefinisikan kata arsitek, akan tetapi mendefinisikan ‘jasa arsitektural’ yang mencakup kegiatan penjualan atau pemasokan, guna memperoleh keuntungan atau imbalan, setiap rencana pembangunan, gambar, telusuran arsitektural atau yang serupa untuk digunakan dalam konstruksi, perluasan atau perubahan bangunan atau bagian darinya (pasal 2(b)). Tidak ada seorangpun yang dapat “menggambar atau menyiapkan rencana pembangunan, gambar, telusuran, rancangan, spesifikasi arsitektural atau dokumen lainnya yang mengatur konstruksi, perluasan atau perubahan bangunan atau bagian darinya di Singapura” kecuali dia adalah arsitek terdaftar yang memiliki ijin praktek atau kecuali ia bekerja di bawah perintah atau pengawasan arsitek tersebut (pasal 10(1)). Istilah ‘arsitek’ atau salah satu dari turunannya tidak dapat digunakan oleh siapapun kecuali ia adalah arsitek terdaftar (pasal 10(3)).

26.3.3 Daftar para arsitek disimpan dan diadakan oleh Dewan Arsitek/Board of Architects (pasal 8) (lihat http://www.boa.gov.sg/). Dewan ini juga bertanggung jawab atas penerbitan ijin praktek dan pengawasan secara keseluruhan atas profesi ini. Dewan ini berwenang mengadakan proses pendisiplinan dan dapat membatalkan pendaftaran seorang arsitek terdaftar atau menghentikan prakteknya, dalam situasi-situasi tertentu. Selain pendaftaran, kebanyakan arsitek juga merupakan anggota badan profesional. Di Singapura, lembaga arsitek terbesar adalah Lembaga Arsitek Singapura/Singapore Institute of Architects (SIA) (http://www.sia.org.sg/new/). Selain keanggotaan SIA, arsitek lulusan luar negeri banyak juga yang menjadi anggota dari lembaga profesional asing seperti Lembaga Arsitek Inggris/Royal Institute of British Architects (RIBA), untuk mereka yang pernah menimba ilmu di Inggris.

26.3.4 Di Singapura, siapapun tidak dilarang untuk menyatakan dirinya sebagai ‘insinyur’. Akan tetapi, seseorang tidak berhak menyatakan dirinya sebagai ‘insinyur profesional’, atau menggunakan kata ‘insinyur/engineer’ atau singkatan ‘Er.’ atau ‘Engr.’ sebagai gelar sebelum namanya atau menggunakan segala kata, nama atau istilah yang membuat orang percaya bahwa orang tersebut adalah insinyur profesional terdaftar kecuali ia adalah insinyur yang terdaftar sebagaimana mestinya menurut Undang-Undang Insinyur Profesional/Professional Engineers Act, Cap 253 (http://statutes.agc.gov.sg/). Meskipun tidak ada definisi untuk istilah ‘insinyur’ atau ‘insinyur profesional’ menurut Undang-Undang, Undang-Undang berupaya mendefinisikan ‘jasa insinyur profesional’ dan ‘pekerjaan insinyur profesional’ (pasal 2).

26.3.5 Badan Insinyur Profesional/Professional Engineers Board dibentuk berdasarkan Professional Engineers Act. Badan ini menyimpan dan mengadakan daftar insinyur-insinyur profesional, daftar para praktisi dan daftar ijin. Daftar insinyur-insinyur profesional memuat nama, kualifikasi dan keterangan lain dari semua orang yang terdaftar menurut Undang-Undang. Sedangkan daftar para praktisi, yang disimpan dan diadakan setiap tahun, memuat keterangan mengenai insinyur-insinyur profesional yang memiliki ijin praktek. Selain terdaftar sebagai insinyur profesional, seorang insinyur di Singapura biasanya juga menjadi anggota dari lembaga profesional seperti Lembaga Insinyur Singapura/Institution of Engineers, Singapore (IES) atau Asosiasi Insinyur Sipil Singapura/Association of Civil Engineers, Singapore (ACES). Banyak juga insinyur lulusan luar negeri yang menjadi anggota lembaga profesional asing seperti Lembaga Insinyur Sipil Inggris/Institution of Civil Engineers, United Kingdom.

26.3.6 Istilah ‘surveyor’ mencakup banyak bidang. Ada surveyor bangunan yang memeriksa dan mengevaluasi cacat pada bangunan, surveyor tanah dan hidrografi, penilai properti dan surveyor kuantitas. Pendaftaran surveyor tanah diatur berdasarkan Undang-Undang Surveyor Tanah/Land Surveyors Act, Cap 156. Menurut Undang-Undang ini, seseorang tidak berkompeten atas kebenaran atau ketepatan survey hak kepemilikan tanah kecuali ia adalah surveyor terdaftar yang memiliki ijin praktek yang berlaku. Para surveyor yang mengerjakan jenis pekerjaan survey lainnya, seperti survey topografi, rekayasa dan hidrografi, tidak perlu terdaftar berdasarkan Undang-Undang. Badan Surveyor Tanah/Land Surveyors Board juga dibentuk berdasarkan Undang-Undang. Salah satu fungsi dari Badan ini adalah menyimpan dan mengadakan daftar surveyor-surveyor, daftar para praktisi, dan daftar ijin.

26.3.7 Surveyor kuantitas, yang kadang disebut oleh mereka sendiri maupun tenaga profesional konstruksi lainnya sebagai ‘konsultan biaya’ atau ‘ekonom kontruksi’, bertanggung jawab untuk mengevaluasi biaya konstruksi. Biaya-biaya ini biasanya meliputi biaya persiapan lahan, tenaga kerja, biaya material dan perangkat, imbalan tenaga profesional, pajak dan biaya pemeliharaan. Seseorang tidak perlu terdaftar untuk bekerja sebagai surveyor kuantitas dan juga tidak ada larangan-larangan lainnya terhadap orang yang menyatakan dirinya sebagai surveyor kuantitas. Tidak ada badan yang serupa Board of Architects atau Professional Engineers Board yang mengatur tindakan profesional dari surveyor-surveyor kuantitas. Banyak surveyor kuantitas yang menjadi anggota badan profesional para penilai dan surveyor, seperti Lembaga Surveyor dan Penilai Singapura/Singapore Institute of Surveyors and Valuers (SISV). SISV memiliki tiga divisi yang mewakili berbagai bidang survey, yaitu surveyor kuantitas, surveyor tanah, dan penilai dan praktek umum. Untuk menjadi anggota, seseorang harus mempunyai gelar akademis yang diakui atau kualifikasi profesional, dan mempunyai pengalaman sekurang-kurangnya dua tahun. Seseorang juga dapat menjadi anggota lembaga profesional seperti Lembaga Surveyor Inggris/Royal Institution of Chartered Surveyors, United Kingdom yang menyelenggarakan ujian-ujian di berbagai bidang survey.

26.3.8 Di Singapura, lembaga profesional seperti SIA dan ACES menerbitkan bentuk kontrak standar yang dapat diberikan oleh para arsitek dan insinyur kepada orang yang menunjuk mereka untuk kemudian disetujui oleh mereka. Kontrak-kontrak penunjukkan juga dapat disusun secara khusus, atau menggunakan bentuk kontrak standar. Suatu kontrak juga dapat sekedar menyatakan bahwa syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan penunjukkan harus ‘sesuai dengan’ kontrak standar dari lembaga profesional yang terkait (perkara Soon Nam Co Ltd v Archynamics Architects [1978–1979] SLR 123).

26.4.1 Alasan diperlukannya jaminan pelaksanaan pekerjaan/performance bond di Singapura adalah sama seperti di tempat-tempat lain di seluruh dunia, yaitu untuk memberikan jaminan kepada pemberi kerja atas gagalnya pelaksanaan pekerjaan oleh kontraktor (lihat perkara Wah Heng Glass & Metal Products Pte Ltd v Gammon-CCI Construction Ltd, [1998] SGHC 48, dimana pengadilan menguraikan secara singkat tentang tujuan dan penggunaan performance bond). Di Singapura, jaminan/bond biasanya diberikan oleh lembaga keuangan seperti bank dan perusahaan asuransi ("penjamin"). Jumlah yang dijaminkan biasanya sekitar 5% sampai dengan 10% dari nilai kontrak. Bond tersebut biasanya diterbitkan untuk jangka waktu satu tahun dan dapat diperbaharui setiap tahun sampai dengan proyek diselesaikan atau berakhirnya jangka waktu pemeliharaan atau tanggung jawab atas cacat produk. Lama dan sifat jaminan yang diberikan oleh bond, tentunya, tergantung pada syarat-syarat dan ketentuan-ketentuannya. Satu-satunya bentuk standar performance bond yang digunakan di Singapura dapat dilihat dalam lampiran PSSCOC” (http://www.bca.gov.sg/).

26.4.2 Ada sedikit ketidakpastian mengenai apa yang biasanya disebut performance bond. Pertama, dalam hal penamaannya, bentuk jaminan ini mempunyai banyak penamaan seperti performance bond, performance guarantee, first demand bond atau istilah yang serupa di Amerika, stand-by letter of credit. Kedua, dalam hal penerapan atau penggunaannya, bentuk jaminan ini telah digunakan untuk menjamin berbagai tahapan dari proses kontruksi dan dokumen yang bersangkutan seringkali disebutkan untuk proses tertentu; misalnya tender atau bid bond, advance payment bond, retention money bond, maintenance bond dan lain-lain. Ketiga, dalam hal syarat-syarat pencairannya, bentuk jaminan ini dibedakan apakah dibayarkan pada saat diminta ("demand bonds") atau hanya setelah adanya bukti wanprestasi ("default bonds").

26.4.3 Selain pembayaran uang, ada jenis performance bond lainnya yang mewajibkan penjamin untuk melaksanakan pekerjaan yang tidak diselesaikan atau belum diselesaikan oleh kontraktor. Bond ini biasanya diberikan oleh induk perusahaan dari kontraktor. Bond jenis ini tidak begitu populer di kalangan para pemberi kerja lokal yang biasanya lebih memilih pembayaran uang oleh penjamin. Jika bond ini digunakan, biasanya bond ini diterima oleh perusahaan multinasional yang menjalankan bisnis di Singapura yang menunjuk kontraktor dari negara asalnya berdasarkan pengaturan dan ketentuan-ketentuan yang serupa dengan yang ditemui di negara asalnya.

26.4.4 Telah diakui bahwa performance bonds, khususnya yang disebutkan secara tegas harus dibayar ketika diminta, memiliki kesamaan dengan irrevocable letters of credit dan permohonan penetapan pengadilan untuk mencegah pencairan atau pembayaran bond tidak akan dikabulkan kecuali terdapat unsur penipuan atau perbuatan tidak menyadari benar atau salah/unconscionability (perkara Bocotra Construction Pte Ltd & Ors v Attorney General (No 2) [1995] 2 SLR 733). Prinsip-prinsip yang akan digunakan dalam menangani kasus-kasus yang berhubungan dengan upaya mencegah bank melakukan pembayaran tidak berbeda dengan yang digunakan dalam kasus-kasus yang berhubungan dengan pencegahan para penerima manfaat untuk mencairkan bond (perkara Bocotra Construction Pte Ltd & Ors v Attorney General (No 2) [1995] 2 SLR 733, CA).

26.4.5 Dalam mengajukan permohonan penetapan pengadilan, satu-satunya yang perlu dipertimbangkan adalah apakah terdapat unsur penipuan atau perbuatan tidak menyadari benar atau salah/ unconscionability. Pihak yang mengupayakan penetapan pengadilan harus membuktikan secara jelas adanya unsur penipuan atau perbuatan tidak menyadari benar atau salah/ unconscionability dalam proses perkara. “Sekedar tuduhan” saja tidak cukup. Putusan sela tidak akan diberikan untuk mencegah bank membayar bond atau jaminan karena bank harus menghormatinya sesuai dengan ketentuan-ketentuannya, kecuali ada pemberitahuan yang jelas atau bukti atau unsur penipuan (perkara Edward Owen Engineering Ltd v Barclays Bank International Ltd [1978] 1 All E.R. 976). Sehubungan dengan standar pembuktian unsur penipuan, pengadilan menggunakan, untuk kasus yang berhubungan dengan letters of credit, "standar Ackner" dalam memeriksa tuduhan penipuan dalam permohonan putusan sela (dipertimbangkan oleh Ackner L.J. dalam perkara United Trading Corporation v Allied Arab Bank [1985] 2 Lloyd's Rep. 554; yang diterapkan di Singapura dalam perkara Korea Industry Co Ltd v Andoll Ltd [1989] 3 MLJ 449).

26.4.6 Baru-baru ini ada beberapa kasus, terutama di Pengadilan Tinggi, yang menjelaskan perbedaan antara persyaratan unsur “perbuatan tidak menyadari benar atau salah/unconscionability” dan "penipuan". Dalam putusan Pengadilan Tinggi dalam perkara Min Thai Holdings Pte Ltd v Sunlabel & Anor [1999] 2 SLR 368, pengadilan menyatakan bahwa konsep perbuatan tidak menyadari benar atau salah/unconscionability “mengandung ketidakadilan, yang mana berbeda dengan ketidakjujuran atau penipuan, atau tindakan yang sedemikian salahnya atau tanpa itikad baik dimana pengadilan akan melarang pihak atau menolak membantu pihak.” Doktrin bahwa perbuatan tidak menyadari benar atau salah/unconscionability merupakan alasan yang berbeda dengan "penipuan" ditegaskan kembali oleh Pengadilan Banding dalam perkara Samwoh Asphalt Premix Pte Ltd v Sum Cheong Piling Pte Ltd [2002] 1 SLR 1.

26.4.7 Akan tetapi, kontraktor yang berupaya mencegah pemberi kerja, sebagai penerima manfaat performance bond, untuk mencairkan bond harus membuktikan adanya perbuatan tidak menyadari benar atau salah/unconscionability yang sangat meyakinkan (perkara Liang Huat Aluminium Industries Pte Ltd V Hi-Tek Construction Pte Ltd [2001] SGHC 334). Namun demikian, ada yang berpandangan bahwa “konsepsi saat ini mengenai alasan perbuatan tidak menyadari benar atau salah/unconscionability oleh pengadilan Singapura sangatlah tidak proporsional mengingat sebab-sebab yang mengarah pada alasan ini dilihat sebagai suatu alasan lain untuk melarang pencairan performance bond” (lihat Injuncting Calls on Performance Bonds: Reconstructing Unconscionability [2003] 15 SAcLJ 30). Article ini memuat pembahasan terperinci mengenai persoalan ini.

26.5.1 Di Singapura, seperti halnya di tempat lain, para kontraktor biasa menunjuk sub-kontraktor dengan siapa ia akan mempunyai dan juga berhak atas kewajiban kontraktual berdasarkan ketentuan-ketentuan sub-kontrak. Untuk proyek-proyek yang berskala besar, sub-kontrak biasanya juga dibuat dalam bentuk standar yang kebanyakan merupakan turunan dari bentuk kontrak utama. Biasanya ada yang berupa rujukan silang antara bentuk kontrak utama dan sub-kontrak. Bahkan, ada beberapa ketentuan kontrak utama yang diulangi kembali dalam sub-kontrak. Sub-kontraktor biasanya tidak mempunyai kewajiban kontraktual langsung kepada pemberi kerja atau konsultan.

26.5.2 Ada beberapa jenis pengaturan kontrakual dalam sub-kontrak. Ada yang berhubungan dengan pengadaan tenaga kerja saja, pengadaan barang dan material saja, pengaturan pengadaan dan pembangunan, atau bahkan pengaturan ’rancang bangun’ yang lengkap. Sebagian besar prinsip hukum yang berlaku atas kontrak utama juga akan berlaku atas sub-kontrak.

26.5.3 Dalam sistem tradisional, kontrak utama biasanya memuat ketentuan-ketentuan yang memperbolehkan pemberi kerja untuk memilih kontraktor utama, kontraktor-kontraktor spesialis tertentu yang ia inginkan terlibat dalam proyek. Kontraktor spesialis kemudian biasanya mengadakan sub-kontrak dengan kontraktor utama. Proses ini biasanya dinamakan ‘nominasi’.

26.5.4 Ada dua bentuk sub-kontrak nominasi yang banyak digunakan di Singapura, yaitu (1) Ketentuan-Ketentuan Standar untuk Sub-Kontrak Nominasi/Standard Conditions of Nominated Sub-Contract yang digunakan bersama-sama dengan Ketentuan-Ketentuan Kontrak Sektor Publik untuk Pekerjaan Konstruksi/Public Sector Conditions of Contract for Construction Work 2005 (sekarang merupakan edisi keempat), dan (2) Ketentuan-Ketentuan Sub-kontrak SIA/SIA Conditions of Sub-contract yang digunakan bersama-sama dengan kontrak utama (sekarang merupakan edisi ketiga).

26.5.5 Oleh karena kewajiban-kewajiban sub-kontrak biasanya sama dengan kewajiban-kewajiban kontrak utama (dalam beberapa aspek), maka pembuat sub-kontrak biasanya memasukkan ketentuan-ketentuan kontrak utama sebagai rujukan. Sebagai aturan umum, segala sesuatu yang termuat dalam kontrak utama yang tidak berlaku atau tidak sesuai untuk sub-kontrak tidak boleh dimasukkan secara tersirat (perkara Star-Trans Far East Pte Ltd v Norske-Tech Ltd [1996] 2 SLR 409, CA).

26.5.6 Prinsip memastikan apakah suatu ketentuan atau dokumen harus dimasukkan adalah untuk memastikan niat dari para pihak. Apabila arti dari ketentuan-ketentuan yang telah ada dalam sub-kontrak sudah benar-benar jelas, maka tidak perlu lagi merujuk pada dokumen lain yang dapat memberikan arti lain untuk ketentuan tersebut. Apabila pembuat sub-kontrak secara sengaja tidak memasukkan suatu ketentuan, dimana ia seharusnya dapat memasukkannya dengan mudah, maka aturan contra proferentem dapat digunakan untuk mencegah pasal atau dokumen menjadi bagian dari sub-kontrak (perkara Union Workshop (Construction) Co v Ng Chew Ho Construction Co Sdn Bhd [1978] 2 MLJ 22). Apabila pasal yang diduga memuat ketentuan-ketentuan kontrak utama ke dalam sub-kontrak tidak jelas atau rancu, dimana sekedar menyatakan bahwa ‘sub-kontraktor akan mentaati, melaksanakan dan memenuhi semua ketentuan-ketentuan kontrak utama yang harus ditaati, dilaksanakan dan dipenuhi oleh kontraktor sepanjang ketentuan-ketentuan tersebut berhubungan dan berlaku untuk pekerjaan sub-kontrak’, maka pengadilan kemungkinan tidak akan menganggap bahwa klausula tersebut berarti memasukkan ketentuan-ketentuan kontrak utama ke dalam sub-kontrak (perkara Kum Leng General Kontraktor v Hytech Builders Pte Ltd [1996] 1 SLR 751).

26.5.7 Suatu ketentuan yang semakin biasa dimuat dalam sub-kontrak adalah ketentuan yang mengatur bahwa sub-kontraktor hanya berhak dibayar jika kontraktor utama sendiri telah menerima pembayaran. Apabila ketentuan tersebut dimasukkan ke dalam sub-kontrak, maka biasanya tidak cukup sekedar bahwa pembayaran telah disetujui akan tetapi belum diterima oleh kontraktor utama. Bahkan tidak menjadi soal apakah pembayaran kepada kontraktor utama ditahan oleh pemberi kerja karena adanya wanprestasi atau pelanggaran yang dilakukan oleh kontraktor utama, dan wanprestasi atau pelanggaran tersebut tidak disebabkan atau dikontribusikan oleh sub-kontraktor (perkara Brightside Mechanical and Electrical Services Group Ltd v Hyundai Engineering and Construction Co Ltd [1988] SLR 186; Interpro Engineering Pte Ltd v Sin Heng Construction Co Pte Ltd [1998] 1 SLR 694).

26.5.9 Berdasarkan aturan umum, sub-kontraktor tidak dapat mengajukan klaim biaya penyelesaian pekerjaan atau pengadaan material kepada pemberi kerja berdasarkan sub-kontrak (perkara Henderick Engineering v Kansai Paint Singapore Pte Ltd [1992] SGHC 184). Adanya klausula pembayaran langsung yang memperbolehkan pemberi kerja untuk melakukan pembayaran langsung ke sub-kontraktor, tidak menciptakan hubungan kontrakual antara pemberi kerja dan sub-kontraktor (perkara A Vigers Sons & Co Ltd v Swindell [1939] 3 All ER 590). Demikian pula, pemberi kerja tidak dapat mengajukan klaim apapun kepada sub-kontraktor secara langsung (perkara Dawber Willamson Roofing Ltd v Humberside County Council (1979) 14 BLR 70).

26.5.10 Dengan diberlakukannya Undang-Undang Perjanjian (Hak Pihak Ketiga/Contracts (Rights of Third Parties) Act 2001 yang berlaku pada tanggal 1 Januari 2002, sub-kontraktor yang dinominasi kini dapat memberlakukan hak-hak sebagai pihak ketiga terhadap pemberi kerja meskipun tidak ada kontrak langsung dengan pemberi kerja. Pasal 2(3) dari Undang-Undang mengatur bahwa pihak ketiga harus secara tegas disebutkan dalam kontrak dengan mencantumkan nama, sebagai anggota dari suatu kelas, atau untuk menjawab keterangan tertentu. Selain itu, berbagai kategori orang mungkin saja memenuhi syarat sebagai pihak ketiga menurut Undang-Undang.

26.6.2 Meskipun bentuk kontrak standar digunakan, persoalan penyelesaian pekerjaan seringkali terkait dengan persoalan mengartikan apa yang dimaksud dengan ‘penyelesaian pekerjaan’ di dalam bentuk kontrak standar tersebut. Beberapa bentuk kontrak standar, termasuk versi Kontrak SIA sebelum tahun 1980, mendefinisikan penyelesaian pekerjaan sebagai ‘penyelesaian pekerjaan praktis’. Penggunaan istilah ‘penyelesaian pekerjaan substansial’ juga digunakan dalam beberapa kontrak standar lainnya. Sementara, untuk Kontrak SIA, istilah penyelesaian pekerjaan digunakan tanpa penjelasan ‘praktis’ atau ‘substantial’.

26.6.3 Kontrak konstruksi akan memuat ketentuan-ketentuan mengenai dimulainya dan penyelesaian pekerjaan yang harus dilaksanakan oleh kontraktor. Jika kontrak tidak mengatur hal ini, maka waktu sewajarnya untuk penyelesaian pekerjaan akan ditetapkan (perkara Charnock v Liverpool Corp [1968] 3 All ER 473; Lee Kai Corp (Pte) Ltd v Chong Gay Theatres Ltd [1992] 2 SLR 689, CA). Jika dalam bentuk kontrak standar, waktu penyelesaian pekerjaan di dalam lampiran dari kontrak dibiarkan kosong, pengadilan akan menetapkan waktu penyelesaian pekerjaan dalam waktu yang sewajarnya (perkara Hick v Raymond and Reid [1893] AC 22; Shia Kian Eng (trading as Forest Kontraktors) v Nakano Singapore (Pte) Ltd [2001] SGHC 68). Apa yang dimaksud dengan waktu yang sewajarnya akan tergantung pada fakta-faktanya.

26.6.4 Kontrak SIA, seperti halnya dengan kebanyakan kontrak pembangunan, memuat ketentuan perpanjangan waktu dan klausula ganti rugi yang ditentukan sebelumnya (lihat Pasal 23 dan 24 dari SIA). Klausula ganti rugi yang ditentukan sebelumnya memberikan kepada pemberi kerja suatu upaya hukum dalam bentuk ganti rugi yang ditentukan sebelumnya apabila kontraktor tidak dapat menyelesaikan pekerjaan tepat pada waktunya.

26.6.5 Kemajuan dan penyelesaian pekerjaan oleh kontraktor dapat dipengaruhi oleh tindakan-tindakan pemberi kerja atau agennya. Peristiwa-peristiwa yang terkait dengan pemberi kerja ini dapat ditemui dalam SIA 7th Edition, Pasal 23(1)(f), (g), (h), (i), (j), (k), (n) (o) dan (p). Pasal 23(1)(a), (b), (c), (d), (e), (l), (m) berhubungan dengan peristiwa-peristiwa netral, terutama yang timbul dari situasi-situasi yang tidak dapat sewajarnya diperkirakan sebelumnya.

26.6.6 Tanggal penyelesaian pekerjaan dalam kontrak dapat dipengaruhi oleh peristiwa-peristiwa netral maupun peristiwa-peristiwa yang terkait dengan pemberi kerja sampai titik tertentu dimana tanggal ini dianggap tidak berlaku. Tanpa adanya tanggal penyelesaian pekerjaan, waktu akan ditentukan ‘secara luas’ dan kewajiban untuk menyelesaikan pekerjaan akan diukur berdasarkan prinsip kewajaran common law, dan bukan dalam kerangka kontrak yang disepakati. Sebaliknya, dengan adanya perpanjangan waktu, tanggal baru dapat ditentukan untuk penyelesaian pekerjaan dan hak atas ganti rugi yang ditentukan sebelumnya dapat dipertahankan.

26.6.7 Pemberi kerja dapat dikatakan kehilangan hak atas ganti rugi apabila ketentuan tegas tentang ganti rugi yang ditentukan sebelumnya merupakan upaya hukum satu-satunya bagi pemberi kerja dan angka “nihil” dimasukkan untuk ganti rugi yang telah disepakati dan ditentukan, perkara Temloc Ltd v. Errill Properties Ltd (1987) 39 BLR 34. Akan tetapi, dalam putusan perkara Shia Kian Eng (trading as Forest Kontraktors) v Nakano Singapore (Pte) Ltd (Suit 600245/2000,HC, unreported) para pihak menyetujui bahwa tidak harus ada ganti rugi yang ditentukan sebelumnya. Judith Prakash J menyatakan bahwa ‘sulit diterima argumen yang menyatakan bahwa hanya karena telah disetujui bahwa tidak akan ada ganti rugi yang ditentukan sebelumnya, maka tidak ada ganti rugi apapun yang dapat dituntut’ apabila keterlambatan di pihak penggugat menyebabkan kerugian pada para tergugat.

26.6.8 Baik ketentuan tentang ganti rugi yang ditentukan sebelumnya maupun perpanjangan waktu (lihat perkara Lian Soon Construction Pte Ltd [2000] 1 SLR 495, pandangan menurut Warren Khoo J) lebih memihak pemberi kerja, sementara itu kontraktor utama dilindungi oleh aturan common law tentang ketidakmungkinan dan gangguan dalam pelaksanaan kerja. Dengan demikian, pengadilan mengartikannya secara contra proferentem, benar-benar tidak memihak pemberi kerja (perkara Peak Construction Ltd v. McKinney Foundations Ltd (1971) 1 BLR 111).

26.6.10 Pasal 23(2) dari SIA 7th Edition menyatakan bahwa prasyarat bagi kontraktor agar berhak atas perpanjangan waktu adalah ia harus memberikan pemberitahuan secara tertulis dalam waktu 28 hari sejak terjadinya peristiwa dimana ia berhak atas perpanjangan waktu. Akan tetapi, Pasal 23(2) memuat ketentuan “kecuali arsitek telah memberitahukan kontraktor bahwa ia bersedia memberikan perpanjangan waktu”. Ada dua aspek dalam Pasal 23(2): persyaratan pemberitahuan kontraktor dan persetujuan prinsip dari arsitek.

26.6.11 Setelah kontraktor telah memberikan pemberitahuan, maka arsitek harus memberitahukan kontraktor secara tertulis dalam waktu 1 bulan sejak diterimanya permohonan perpanjangan waktu dari kontraktor, mengenai apakah ia mengganggap keterlambatan tersebut “secara prinsip” memberikan hak kepada kontraktor atas perpanjangan waktu.

26.6.12 Dalam perkara Assoland Construction Pte Ltd v. Malayan Credit Properties Pte Ltd [1993] 3 SLR 470 telah diputuskan, antara lain, bahwa apabila arsitek tidak memenuhi ketentuan-ketentuan prosedural dalam Pasal 23(2) maka kekuasaan arsitek untuk memberikan perpanjangan waktu adalah tidak sah. Dengan demikian, tidak ada tanggal yang dapat digunakan untuk memperhitungkan ganti rugi yang ditentukan sebelumnya. Sebaliknya, dalam perkara Aoki Corporation v. Lippoland (Singapore) Pte Ltd [1995] 2 SLR 609 diputuskan, antara lain, bahwa meskipun pemberitahuan kontraktor menurut Pasal 23(2) adalah prasyarat agar ia berhak atas perpanjangan waktu, persetujuan “secara prinsip” Arsitek bukan merupakan prasyarat untuk keabsahan keputusannya tentang perpanjangan waktu atau surat pernyataan penundaan.

26.6.14 Kebanyakan bentuk kontrak standar mengatur bahwa apabila pekerjaan kontraktor tertunda akibat pelanggaran atau tindakan pencegahan oleh pemberi kerja atau agennya, maka kerugian dan pengeluaran harus disahkan oleh arsitek. Akan tetapi, bentuk kontrak SIA sejak tahun 1980 tidak lagi memuat klausula kerugian dan pengeluaran untuk tertundanya waktu. Bahkan sebenarnya, Pasal 31(14) secara tegas mengatur bahwa arsitek tidak berhak memutuskan atau mengesahkan klaim atas cidera janji yang diajukan kontraktor terhadap Pemberi Kerja. Akan tetapi, orang dapat mengganggap bahwa Pasal 12(4) [Penilaian Pekerjaan Tambah Kurang/Valuation of Variations] mengatur hak terbatas menurut kontrak atas biaya ‘awal’ tambahan yang berkaitan dengan pekerjaan tambah kurang, yang bukan akibat cidera janji.

26.7.1 Kebanyakan kontrak konstruksi biasanya berlangsung untuk jangka waktu yang lama dan opsi untuk mengakhiri kontrak oleh pihak yang tidak bersalah dalam hal terjadi pelanggaran oleh pihak yang wanprestasi sebelum tanggal penyelesaian pekerjaan merupakan upaya hukum yang penting, selain dari upaya hukum berupa hak atas ganti rugi. Hak pihak yang tidak bersalah untuk mengakhiri kontrak dapat timbul menurut common law atau berdasarkan ketentuan-ketentuan yang diatur secara tegas dalam kontrak.

26.7.2 Para pihak dapat secara tegas mengatur bahwa ketentuan kontraktual tertentu merupakan suatu “syarat”, dimana apabila dilanggar dapat memberikan hak bagi pihak yang tidak bersalah untuk mengakhiri kontrak. Alternatif lain, para pihak dapat memasukkan ketentuan-ketentuan pengakhiran kontrak secara tegas di dalam kontrak yang memberikan hak bagi para pihak untuk mengakhiri kontrak ketika terjadinya peristiwa-peristiwa tertentu yang telah didefinisikan sebelumnya.

b. pihak yang wanprestasi memperlihatkan niat subyektif untuk tidak terikat oleh kontrak atau terdapat indikasi obyektif bahwa ia tidak mampu melaksanakan kontrak secara baik, misalnya secara sengaja dan konsisten melanggar kontrak terlepas dari peringatan atau pemberitahuan berulang-ulang dari pihak yang tidak bersalah;

26.7.4 Dalam perkara Brani Readymixed Pte Ltd v. Yee Hong Pte Ltd [1995] 1 SLR 205, Pengadilan Banding menegaskan bahwa pandangan common law bahwa sekedar kegagalan atau keterlambatan dalam melakukan pembayaran per se tidak dianggap sebagai penolakan kontrak. Akan tetapi, berdasarkan fakta-fakta dalam kasus tersebut, Pengadilan Banding memutuskan bahwa kegagalan yang dilakukan telah berada di luar dari sekedar memperlama waktu dan menunjukkan niat untuk tidak membayar sama sekali. Hal ini dianggap penolakan kontrak.

26.7.5 Berdasarkan Pasal 32(10) dari SIA Main Contract, pemberi kerja berhak menahan pembayaran berdasarkan surat pernyataan interim apabila ia menyetujui penolakan kontrak secara tidak benar oleh kontraktor sebagai sesuatu yang mengakhiri kontrak. Perkara SA Shee & Co (Pte) Ltd v. Kaki Bukit Industrial Park Pte Ltd [2000] 2 SLR 12.

26.7.6 Jika suatu pihak yang tidak bersalah memilih untuk mengakhiri kontrak, maka ia harus menyetujui pelanggaran sebagai sesuatu yang mengakhiri kontrak. Apabila kontrak mengatur prosedur dan waktu dimana pengakhiran kontrak dapat dilakukan, ketentuan-ketentuan pengakhiran kontrak harus benar-benar dipatuhi. Jika tidak dilakukan dapat dianggap sebagai penolakan kontrak secara tidak benar.

26.7.7 Mengingat pengakhiran kontrak, yang juga dikenal sebagai ketentuan pelepasan/forfeiture, diartikan secara ketat dalam perkara Roberts v. Bury Commissioners (1870) LR 5 CP 310, maka ketentuan kontraktual yang menguraikan prosedur berdasarkan mana kontrak ditentukan harus benar-benar dan secara baik dipatuhi agar pengakhiran kontrak dapat berlaku efektif. Jika tidak, maka pengakhiran kontrak adalah tidak benar dan dianggap sebagai penolakan perjanjian secara tidak benar oleh pemberi kerja – perkara Lodder v. Slowey [1904] AC 442, dan kontraktor kemudian berhak menuntut pemberi kerja atas nilai pekerjaan sesungguhnya yang telah diselesaikan dan material yang telah disediakan ataupun ganti rugi ataupun kedua-duanya.

26.7.9 Oleh karena ketentuan pengakhiran kontrak mempunyai konsekuensi-konsekuensi yang berat, maka ketentuan ini diartikan secara contra proferentem dan persyaratan pemberian pemberitahuan harus diperhatikan secara seksama - perkara Central Provident Fund Board v. Ho Bok Kee [1980-1981] SLR 180; AL Stainless Industries v. Wei Sin Construction Pte Ltd (Perkara No. 221 of 2000, Pengadilan Tinggi, putusan yang tidak diumumkan tanggal 28 Agustus 2001).

26.7.10 Apabila kontrak tidak memuat pasal pengakhiran kontrak dan kontraktor mempermasalahkan tuduhan wanprestasi, ia dapat memperdebatkan atau menentang segala upaya untuk mengeluarkannya dari proyek, lihat perkara London Borough of Hounslow v. Twickenham Garden Developments Ltd [1971] Ch. 233. Lihat juga perkara Mayfield Holdings Ltd v. Moana Reef Ltd [1973] 1 NZLR 309.

26.8.1 Hukum tort mempunyai dampak penting dalam proyek-proyek konstruksi. Terutama, hukum ini bersifat penting dalam kaitannya dengan para pemilik gedung yang tidak mempunyai hubungan kontraktual dengan mereka yang terlibat dalam, misalnya, rancang bangun yang mengandung unsur kelalaian atas properti mereka. Tidak seperti halnya prosedural kontrak biasa, oleh karena aturan caveat emptor berlaku atas kontrak penjualan properti, para pemilik ini mengandalkan hukum tort guna memperoleh ganti rugi dari mereka yang terlibat dalam rancang bangun properti mereka. Negara Singapura telah mengundangkan Undang-Undang Perjanjian (Hak Pihak Ketiga)/Contracts (Rights of Third Parties) Act (Cap 53B, 2002 Rev Ed) yang berlaku pada tanggal 1 Januari 2002.

26.8.2 Ada beberapa kesulitan yang dihadapi di bidang hukum ini, termasuk sifat dari klaim yang diajukan oleh pemilik properti. Perkara-perkara sebelumnya menunjukkan adanya kerancuan. Tanggung jawab dalam perkara Donoghue v. Stevenson [1932] AC 562 merumuskan harus ada unsur cidera orang atau kerusakan pada properti ‘yang lain’ yang disebabkan oleh gedung yang salah konstruksi, akan tetapi tidak meliputi kerugian ekonomi murni untuk gedung yang salah konstruksi itu sendiri. Hal ini adalah kerugian-kerugian yang tidak berhubungan dengan cidera orang atau properti ‘yang lain’. Namun demikian, setelah adanya putusan perkara Hedley Byrne & Co Ltd v. Heller & Partners Limited [1964] AC 465, tanggung jawab atas tort kelalaian meliputi “kerugian ekonomi murni”.

26.8.3 Dalam konteks industri konstruksi, putusan perkara Dutton v. Bognor Regis Urban District Council [1972] 1 QB 373 dan Anns v. London Borough of Merton [1978] AC 728 menggolongkan klaim ganti rugi karena gedung yang salah konstruksi sebagai kerusakan pada properti ‘yang lain’ menurut rumusan perkara Donoghue v. Stevenson. Perluasan cakupan tort kelalaian yang dimulai dari putusan Anns kemudian mencapai puncaknya ketika dikeluarkan putusan perkara Junior Books Ltd v. Veitchi Ltd [1983] 1 AC 520. Junior Books menerapkan, antara lain, pengujian dua tahap berdasarkan pertimbangan kedekatan dan kebijakan yang berawal dari perkara Anns. Dalam perkara Sutherland Shire Council v. Heyman (1985) 60 ALR 1, Pengadilan Tinggi Australia mengeluarkan empat putusan yang penting, yang merupakan putusan pertama yang menolak klasifikasi dalam perkara-perkara Dutton dan Anns. Sejak saat itu, penolakan berulang kali ditegaskan sehubungan pengujian dua-tahap Junior Books dan Anns. Di Inggris, berkurangnya tren yang mendukung tanggung jawab atas gedung yang cacat dimulai dalam perkara D. & F. Estates v. Church Commissioners [1989] AC 177 dan terakhir dalam perkara Murphy v. Brentwood D.C. [1991] AC 398. Dalam perkara Murphy, House of Lords, antara lain, membatalkan putusan perkara Anns dan menolak tanggung jawab atas pekerjaan pembangunan yang cacat dalam tort kelalaian. Mereka menggunakan Undang-Undang Bangunan Yang Cacat/Defective Premises Act 1972. Mereka juga tetap menggunakan putusan perkara Hedley Byrne dan menerima perkara Junior Books sebagai bagian daripadanya.

26.8.4 Pengadilan Banding Singapura berkesempatan untuk mempelajari tort kelalaian dalam konteks properti bersama strata-title dalam perkara RSP Architects Planners & Engineers v. Ocean Front Pte Ltd & Anor [1996] 1 SLR 113 (“Bayshore Park”). Dalam perkara Bayshore Park, para penggugat adalah perusahaan manajemen, yaitu badan hukum menurut undang-undang yang didirikan untuk mengelola dan memelihara properti bersama dari proyek kondominium yang dikenal dengan nama Bayshore Park. Para penggugat menuntut ganti rugi kepada pihak pembangun akibat konstruksi yang buruk pada properti bersama yang menyebabkan pecahnya beton pada atap parkir mobil dan kolam di dekat lift. Para pembangun bergabung dengan kontraktor utama dan kantor arsitektur dan rekayasa sebagai pihak ketiga. Pengadilan Singapura menghadapi dua persoalan utama, termasuk persoalan apakah perusahaan manajemen dilarang mengajukan tuntutan dengan alasan menderita kerugian ekonomi murni.

26.8.5 Setelah benar-benar mempelajari semua kasus negara Persemakmuran, Pengadilan Banding memutuskan bahwa tingkat kedekatan antara pihak pembangun dan perusahaan manajemen sudah mencukupi untuk menimbulkan kewajiban pada pihak pembangun untuk menjaga agar tidak menyebabkan perusahaan manajemen menderita kerugian. Unsur kedekatan dapat dibuktikan, antara lain, karena perusahaan manajemen dibentuk dan didirikan oleh pihak pembangun dan pihak pembangun tahu atau seharusnya tahu bahwa kelalaian dalam konstruksi properti bersama harus diperbaiki oleh Perusahaan Manajemen. Selain itu, Pengadilan menyimpulkan bahwa tidak ada alasan kebijakan untuk menolak kewajiban kehati-hatian tersebut karena tidak ada tanggung jawab “dalam jumlah yang tidak ditentukan untuk waktu yang tidak ditentukan atas kelas yang tidak ditentukan.”

26.8.6 Putusan perkara Bayshore Park telah diterapkan dalam perkara Management Corporation Strata Title Plan No. 1075 v RSP Architects Planners & Engineers (Raglan Squire & Partners) F.R [1999] 2 SLR 449, (“Eastern Lagoon”). Dalam perkara Eastern Lagoon, Pengadilan Banding memberikan hak perusahaan manajemen untuk memperoleh penggantian atas kerugian ekonomi yang disebabkan oleh kelalaian arsitek. Pengadilan Banding menggunakan pengujian dua tahap dalam perkara Anns v Merton London Borough Council [1978] AC 728 sebagaimana yang telah diterapkan dalam perkara Bryan v. Maloney(1995) 128 ALR 163.

26.8.7 Dalam perkara Man B&W Diesel S E Asia Pte Ltd v PT Bumi International Tankers [2004] 2 SLR 300 Pengadilan Banding juga berkesempatan untuk mempertimbangkan persoalan-persoalan yang timbul dari tuntutan atas kerugian ekonomi murni, walaupun tidak dalam konteks industri pembangunan dan konstruksi. Terlepas dari adanya kontrak pembangunan kapal antara pemilik dan pembuat kapal, pemilik tetap menuntut para pemasok dan pembuat mesin atas tort kelalaian ketika mesin kapal rusak berat. Dalam hal ini, Pengadilan Banding menolak tuntutan tersebut dengan alasan bahwa menetapkan adanya kewajiban kehati-hatian akan bertentangan dengan skema kontraktual, khususnya ketentuan pembatasan tanggung jawab yang dimuat dalam kontrak utama. Pengadilan Banding menyatakan pandangannya bahwa perkara Bayshore Park dan Eastern Lagoon harus dilihat dalam konteks fakta-fakta khusus yang ada pada perkara tersebut.

26.8.8 Pandangan pengadilan Singapura sehubungan dengan kerugian ekonomi murni akibat properti bersama yang buruk adalah bahwa perusahaan manajemen dapat memperoleh penggantian uang berdasarkan alasan tort. Akan tetapi, pandangan pengadilan Inggris sekarang ini telah beralih, dan sebaliknya menyatakan bahwa tidak ada lagi perolehan uang atas kerugian ekonomi murni dalam konteks pekerjaan pembangunan yang buruk setelah dikeluarkannya putusan Murphy. Sementara itu, negara-negara common law lainnya seperti Australia, Kanada dan Selandia Baru, sebagaimana tercermin dalam putusan perkara Bryan v.Maloney (1995) 128 ALR 163, Winnipeg Condominium Corp No.36 v. Bird Construction Co (1995) 121 DLR 193 dan Invercargill C.C. v. Hamlin [1994] 3 NZLR 513, memperbolehkan adanya perolehan uang.

26.8.9 Baru-baru ini, dalam perkara MCST Plan No 2297 v Seasons Park Ltd [2005] SGCA 16, Pengadilan Banding harus mempertimbangkan apakah pengembang dapat menggunakan pembelaan “kontraktor independen” terhadap gugatan ganti rugi tort MCST karena adanya cacat pada properti umum. Dalam perkara ini, Pengadilan Banding menegaskan penggunaan aturan umum bahwa pemberi kerja tidak bertanggung jawab atas kelalaian kontraktor independen dalam melaksanakan kontraknya. Penerapan aturan umum berarti bahwa pengembang hanya memiliki kewajiban kepada MCST berkenaan dengan penunjukkan kontraktor yang berkompeten untuk melaksanakan pekerjaan konstruksi.

26.8.10 Pengadilan Banding kemudian mempertimbangkan penerapan pengecualian-pengecualian atas aturan umum. Apabila pengecualian-pengecualian diterapkan, kewajiban pemberi kerja adalah untuk memastikan agar kehati-hatian dilakukan dalam melaksanakan pekerjaan. Akan tetapi, pengadilan menetapkan bahwa tidak satupun pengecualian yang relevan dengan kasus ini. MCST menggunakan Undang-Undang Pengembang Perumahan (Pengawasan dan Perijinan)/Housing Developers (Control and Licensing) Act (Cap 130, 1985 Rev Ed) dan aturan terkait untuk menentukan bahwa pengembang tidak dapat melimpahkan kepada kontraktor independen kewajiban membangun kondominium dengan cara yang baik dan kualitas pekerjaan yang baik. Menolak pembelaan MCST, Pengadilan Banding berpandangan bahwa tidak ada satupun ketentuan dalam undang-undang atau peraturan yang mendukung pandangan MCST.

26.9.1 Undang-Undang Pengawasan Pembangunan/Building Control Act adalah undang-undang yang bersifat pengaturan. Undang-undang ini mengatur standar praktek keamanan dan pembangunan yang baik. Undang-undang ini mengatur cetak biru pengawasan secara sah atas pekerjaan konstruksi bangunan, pengawasan bangunan-bangunan yang ada dan berkuasa menanganinya apabila terdapat masalah keamanan. Undang-undang ini dikenal sebagai dampak langsung dari peristiwa runtuhnya Hotel New World.

26.9.2 Topik utama dari undang-undang ini adalah lahirnya peran “pengawas terakreditasi/accredited checker”. Accredited checker berfungsi sebagai pengawasan tambahan dalam proses perancangan. Undang-undang mewajibkan “setiap orang yang pekerjaan pembangunannya akan dikerjakan” akan menunjuk seorang accredited checker. Accredited checker harus terdaftar di Instansi Pembangunan/Building Authority dan tidak mempunyai kepentingan profesional ataupun keuangan (selain dari penunjukkannya) dalam pekerjaan pembangunan yang bersangkutan. Selain itu, hanya para insinyur sipil atau struktur yang berkualifikasi dengan 10 tahun pengalaman di bidang rancang bangun gedung, selain terkenal karena kemampuan, reputasi atau pengetahuan khusus atau pengalamannya, yang dapat ditunjuk sebagai accredited checker yang independen. Hal ini tentunya untuk memastikan agar status profesional dari ahli yang bersangkutan dapat terjaga independensinya ketika ia ditunjuk menjadi accredited checker. Accredited checker yang ditunjuk harus memeriksa unsur-unsur struktural yang utama dalam rencana pembangunan dan menerbitkan suatu surat pernyataan dan laporan evaluasi yang menyetujuinya. Inilah yang merupakan pengawasan teknis secara independen yang diatur oleh undang-undang.

26.9.3 Pasal 6(1) mengatur persetujuan rencana pembangunan oleh Pejabat Pengawasan Pembangunan/ Commissioner of Building Control. Di antara dokumen yang harus diserahkan bersama dengan rencana pembangunan adalah surat pernyataan dari accredited checker tentang kecukupan elemen struktural yang penting. Berdasarkan pasal 6(5), Commissioner of Building Control berwenang untuk semata-mata mengandalkan surat pernyataan dan laporan evaluasi dari accredited checker untuk menyetujui rencana pembangunan. Dengan demikian, Commissioner of Building Control tidak berkewajiban untuk memeriksa rencana pembangunan ketika memberikan “persetujuan”.

26.9.4 Tanpa mengurangi ketentuan pasal sebelumnya, pasal 6(6) memberikan kewenangan kepada Commissioner untuk melakukan pemeriksaan secara acak berkenaan dengan rencana struktural dan perhitungan rancangan dari pekerjaan pembangunan. Commissioner juga berhak mencabut persetujuan rencana pembangunan jika terbukti informasi penting yang diberikan kepadanya sehubungan dengan persetujuan adalah tidak benar.

26.9.5 Pasal 32 merupakan ketentuan pengecualian tanggung jawab yang sangat terperinci untuk Pemerintah dan pegawai negeri. Pasal ini bahkan melindungi pemerintah dan pegawai negeri dari segala tuntutan yang timbul karena alasan bahwa setiap pekerjaan pembangunan dilakukan sesuai dengan ketentuan-ketentuan Undang-Undang atau bahwa pekerjaan pembangunan atau rencana pekerjaan pembangunan telah diperiksa atau mendapat persetujuan dari Commissioner atau pejabat pemerintah. Dengan demikian, Building Authority telah diberi perlindungan mutlak dimana putusan perkara Murphy v. Brentwood District Council [1991] 1 AC 398 berupaya membatasinya sampai titik tertentu di Inggris pada tahun 1991.

26.9.6 Pada bulan September 2003, berbagai perubahan dilakukan terhadap undang-undang, di antaranya perubahan untuk beralih dari bentuk pengadaan tradisional ke metode rancang bangun. Pasal 7A memberikan kekuasaan kepada Commissioner untuk mengeluarkan perintah penghentian segera atas pekerjaan pembangunan yang dapat membahayakan orang, harta benda atau bangunan lainnya. Selain itu, Commissioner dapat meminta orang untuk siapa pekerjaan dilakukan untuk mengambil tindakan perbaikan atau tindakan-tindakan lainnya guna mencegah bahaya tersebut. Contoh jenis situasi dimana pasal ini diterapkan dapat dijumpai dalam Xpress Print Pte Ltd v Monocrafts Pte Ltd & Anor [2000] 3 SLR 545.

26.9.7 Sebelum diberlakukannya Undang—Undang Jaminan Pembayaran dalam Industri Pembangunan dan Konstruksi/Building and Construction Industry Security for Payment Act 2004 (“Undang-Undang”) di Singapura, undang-undang di negara-negara Persemakmuran lainnya dipelajari dan dipertimbangkan, termasuk Undang-Undang Persetujuan, Konstruksi dan Regenerasi Perumahan tahun 1996 dari Inggris/United Kingdom’s Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996, Undang-Undang Jaminan Pembayaran dalam Industri Pembangunan dan Konstruksi tahun 1999 dari New South Wales/New South Wales’ Building and Construction Industry Security of Payment Act 1999, Undang-Undang Jaminan Pembayaran dalam Industri Pembangunan dan Konstruksi tahun 2002 dari negara bagian Victoria/Building and Construction Industry Security of Payment Act 2002 of Victoria, dan Undang-Undang Kontrak Konstruksi dari Selandia Baru/New Zealand’s Construction Contracts Act 2002. Undang-Undang yang pada akhirnya disetujui memuat beberapa hal penting dari New South Wales Act dan beberapa dari undang-undang lainnya, dengan sejumlah modifikasi yang penting atas dasar pertimbangan persoalan dan keadaan setempat.

26.9.8 Undang-Undang berlaku pada tanggal 1 April 2005. Sejak saat itu, sebagian besar dari bentuk kontrak standar yang digunakan di Singapura telah diubah untuk memasukkan ketentuan-ketentuan Undang-Undang. Dalam menggunakan kekuasaan yang diberikan berdasarkan pasal 41 dari Building and Construction Industry Security of Payment Act 2004, Kementerian Pembangunan Nasional/ Minister for National Development telah mengeluarkan Peraturan Jaminan Pembayaran dalam Industri Pembangunan dan Konstruksi tahun 2005/Building and Construction Industry Security of Payment Regulations 2005 (“Peraturan”) yang melengkapi Undang-Undang. Seperti halnya dengan Undang-Undang utamanya, Peraturan berlaku pada tanggal 1 April 2005. Peraturan memuat, antara lain, ketentuan-ketentuan yang dinyatakan oleh Undang-Undang akan diatur oleh Kementerian.

26.9.9 Undang-undang memiliki dampak yang besar terhadap praktek industri konstruksi, dan perubahan-perubahan yang dibuat atas Public Sector Standard Conditions of Contract agar sesuai dengan undang-undang mengindikasikan kenyataan ini. Tujuan utama dari undang-undang adalah untuk menangani kesulitan-kesulitan yang dihadapi industri konstruksi dalam memperoleh pembayaran atas pekerjaan dan jasa yang telah diberikan. Tujuan dari para pembuat undang-undang adalah untuk benar-benar membantu proses pembayaran dalam industri konstruksi. Dalam hal ini, Undang-Undang tidak saja menegaskan hak atas pembayaran, tetapi juga mengatur hal lainnya dan juga mengatur mekanisme perolehan pembayaran melalui proses peradilan penyelesaian perselisihan secara singkat. Dalam mengantisipasi upaya-upaya untuk menghilangkan hak atas pembayaran, Undang-Undang melarang setiap tindakan yang berupaya menganggu hak atas pembayaran dengan ketentuan-ketentuan tentang anti-penghindaran pembayaran.