11.1.1 Bab ini membahas hukum yang terkait dengan pembiayaan hutang atau kredit untuk perorangan (kredit konsumen) atau sektor usaha (kredit komersial). Hukum Singapura mengenai hal ini pada intinya berdasarkan hukum Inggris. Pengadilan Singapura pada umumnya mengikuti dan menerapkan konsep common law kecuali apabila diubah oleh undang-undang setempat. Dengan demikian, rujukan pada konsep common law dibahas dalam bab ini.

11.1.2 Kredit merupakan pemberian dana dengan janji untuk membayarnya kembali di kemudian hari. Dana tersebut dapat diberikan melalui dua cara, yaitu: (i) pemberian uang tunai di depan yang dikenal sebagai ‘kredit pinjaman’ atau ‘kredit dari kreditur’; atau (ii) penundaan pembayaran barang atau jasa yang diberikan, yang dikenal sebagai ‘kredit penjualan’ atau ‘kredit dari penjual’.

11.1.4 Hukum Singapura mengadopsi bentuk-bentuk hak jaminan tradisional common law, seperti hak tanggungan/mortgage, beban menurut prinsip keadilan/equitable charge, gadai/pledge dan beban/lien. Undang-undang setempat mengatur beberapa bentuk hak jaminan lain atau yang telah dimodifikasi. Setiap bentuk hak jaminan mempunyai formalitas hukum yang berbeda dan menimbulkan hak dan kewajiban hukum yang berbeda pula. Selain itu, aset yang berbeda dapat juga dikenakan hak jaminan yang berbeda. Bagian-bagian berikut ini akan membahas berbagai bentuk hak jaminan dengan merujuk pada jenis-jenis asetnya.

11.1.5 Aset pada umumnya digolongkan menjadi harta tak bergerak (tanah dan bangunan) atau harta pribadi (mobil, perhiasan, hak menuntut berdasarkan kontrak, misalnya hutang yang belum dibayar atau klaim asuransi berdasarkan perjanjian asuransi). Harta pribadi pada umumnya digolongkan kembali menjadi harta bergerak/choses-in-possession (seperti mobil dan perhiasan) dan harta tak berwujud/choses-in-action (seperti hutang dan hak menuntut berdasarkan kontrak).

11.1.6 Jaminan atas segala bentuk aset dikenal sebagai jaminan aset/real security. Sementara itu, jaminan pribadi/personal security tidak melibatkan aset apapun, melainkan janji pribadi yang diberikan oleh perorangan atau perusahaan untuk membayar atas nama debitur ketika debitur tidak dapat membayar hutangnya.

11.1.7 Kadangkala, pemberi ‘kredit penjualan’ atau ‘kredit dari penjual’ mengadakan suatu perjanjian dengan debitur guna ‘menjamin’ posisinya apabila harga beli barang/jasa yang telah diberikan tidak dibayar. Perjanjian ini dikenal sebagai jaminan kuasi/quasi-security karena berfungsi seperti jaminan tetapi tidak dalam bentuk jaminan dalam pengertian hukum. Contohnya sewa-beli.

11.1.8 Sumber utama kredit di Singapura adalah bank komersial. Kredit juga dapat diberikan oleh lembaga pembiayaan, perusahaan asuransi, komunitas koperasi, pemberi pinjaman, pegadaian, organisasi manfaat bersama/mutual benefit organization dan organisasi kartu kredit dan kartu charge. Sumber kredit lainnya adalah para pemasok barang atau jasa yang menyediakan kredit dagang dengan cara penundaan pembayaran barang atau jasa yang telah diberikan.

11.1.9 Kredit dapat diperoleh dengan ketentuan-ketentuan yang tidak mensyaratkan pemberian jaminan kepada pihak pemberi dana (pembiayaan tanpa jaminan). Pada umumnya, bentuk pembiayaan tanpa jaminan adalah, meskipun tidak secara eksklusif, kredit konsumen. Contohnya, pembelian yang dibebankan pada kartu kredit. Di lain pihak, kredit komersial umumnya diberikan dengan ketentuan yang mengharuskan pemberian jaminan (pembiayaan dengan jaminan). Contohnya, pinjaman untuk membiayai modal kerja perusahaan yang dijamin dengan beban/charge mengambang atas barang persediaan perusahaan. Sebagaimana diuraikan sebelumnya, apabila kredit diberikan kepada debitur, dapat diadakan perjanjian untuk memberikan jaminan kuasi kepada kreditur.

11.1.10 Terlepas apakah suatu transaksi kredit dijamin atau tidak, hak-hak dan kewajiban-kewajiban hukum yang mengatur hubungan antara kreditur (pihak pemberi dana) dan debitur (pihak peminjam) pada umumnya didasarkan pada ketentuan-ketentuan perjanjian yang dibuat, selain dari ketentuan-ketentuan tersirat menurut common law. Bahkan beberapa jenis kredit juga diatur lebih lanjut menurut undang-undang.

11.1.12 Tindakan pemberlakuan merupakan suatu langkah berikutnya yang harus diambil yaitu memberitahukan pihak ketiga tentang hak jaminan atas aset agar kreditur dapat melaksanakan hak jaminan terhadap pihak ketiga. Tindakan pemberlakuan biasanya dapat berupa pengambilalihan aset, pendaftaran di kantor pendaftaran publik atau penyampaian pemberitahuan sesungguhnya. Apabila tindakan pemberlakuan tidak dilakukan maka hak jaminan tidak dianggap berlaku dalam hal berhadapan dengan para pihak lain yang diberikan hak jaminan atas aset yang sama, pembeli aset, kreditur yang melakukan eksekusi ataupun pihak yang menyewakan yang berupaya menyita aset debitur untuk membayar uang sewa yang terhutang. Selanjutnya, apabila terjadi insolvensi/keadaan tidak mampu membayar, hak jaminan yang tidak ada tindakan pemberlakuannya dapat dianggap tidak berlaku terhadap para kreditur tanpa jaminan lainnya dari debitur yang bersangkutan.

11.1.13 Masalah prioritas timbul ketika terdapat lebih dari satu hak jaminan dibuat atas aset yang sama untuk kepentingan pihak-pihak yang berbeda. Demikian pula halnya, apabila aset yang pada mulanya dijadikan jaminan untuk kepentingan satu pihak kemudian dijual kepada pihak lainnya atau terikat dengan ketentuan kontrak yang memberikan jaminan kuasi kepada pihak lainnya. Masalah ini semakin bertambah ketika jumlah hutang debitur jauh lebih besar daripada total nilai asetnya dan proses perkara insolvensi diajukan terhadap debitur. Meskipun masalah prioritas umumnya diselesaikan menurut aturan common law (yang telah dimodifikasi oleh undang-undang untuk kasus-kasus tertentu), konsep ‘pembebanan’ dan ‘tindakan pemberlakuan’ hak jaminan adalah relevan.

11.1.14 Aturan perihal prioritas di antara berbagai pihak yang menuntut aset milik debitur bersifat kompleks. Pengadilan Singapura umumnya mengikuti aturan prioritas menurut common law Inggris yang dalam beberapa kasus telah dimodifikasi oleh undang-undang setempat. Adanya beberapa kepentingan dan permasalahan menurut hukum dan menurut prinsip keadilan sehubungan dengan pembuatan pemberitahuan tentang hak jaminan menambah kompleksitas aturan prioritas ini.

11.2.2 Pinjaman yang diberikan oleh perorangan akan dianggap sebagai perjanjian pinjaman yang sederhana dan prinsip perjanjian umumnya akan berlaku. Akan tetapi, apabila seseorang memberikan pinjaman uang agar memperoleh jumlah yang lebih besar, maka ini tunduk pada aturan Undang-Undang Pemberi Pinjaman Uang/ Moneylenders Act (Cap 188, 1997 Rev Ed).

11.2.3 Definisi dari pemberi pinjaman uang dan pengecualiannya dapat ditemukan pada Bagian 2. Umumnya, setiap orang yang berusaha di bidang pemberian pinjaman uang disebut pemberi pinjaman uang/moneylender dan karenanya harus mematuhi ketentuan-ketentuan Undang-Undang. Pengadilan Singapura telah menetapkan bahwa kegiatan pemberian pinjaman yang bersifat reguler dan menunjukkan adanya suatu sistem dan dilakukan secara terus menerus membuktikan adanya usaha yang bergerak di bidang pemberian pinjaman uang. Bagian 3 akan mengemukakan pandangan yang tak terbantahkan bahwa seseorang yang memberikan pinjaman uang agar memperoleh jumlah yang lebih besar merupakan seorang pemberi pinjaman uang. Golongan-golongan yang dikecualikan adalah badan-badan yang kegiatan pemberian pinjamannya telah diatur berdasarkan undang-undang lain (misalnya Undang-Undang Perbankan/Banking Act (Cap 19, 2003 Revised Ed) atau Undang-Undang Perusahaan Pembiayaan/Finance Companies Act (Cap 108, 2000 Revised Ed)) dan ‘setiap orang yang menjalankan usaha secara bona fide yang memberikan pinjaman uang bukan dalam rangka atau untuk tujuan utamanya.’ Dengan demikian, pemberian kredit oleh para pemasok barang atau jasa masuk ke dalam golongan pengecualian yang terakhir, sementara di lain pihak pemberian kredit oleh organisasi kartu kredit dan kartu charge dapat masuk dalam golongan pengecualian yang pertama.

11.2.4 Kegiatan usaha pemberian pinjaman uang diatur oleh Undang-Undang ini dengan aturan proses pemberian ijin dan prosedural yang ketat. Perjanjian untuk pelunasan uang yang dipinjamkan oleh pihak pemberi pinjaman yang tidak memiliki ijin akan dianggap tidak berlaku. Berdasarkan Undang-Undang ini, pengadilan dapat secara leluasa menetapkan keringanan kepada pihak peminjam atau penjamin atau pihak lainnya yang memiliki kewajiban berdasarkan perjanjian pinjaman yang tingkat bunganya yang sangat tinggi dan transaksi pinjamannya bersifat keras dan tidak jelas atau sangat tidak adil. Pelanggaran terhadap ketentuan Undang-Undang ini akan dikenakan sanksi pidana dan konsekuensi perdata sehubungan dengan keberlakuan pinjaman dan jaminan yang diberikan.

11.2.5 Penjualan tanpa jaminan atau kredit dari penjual terjadi ketika pemasok barang atau jasa mengijinkan penundaan pembayaran barang (meskipun kepemilikan barang telah beralih ke pembeli) atau jasa. Pengaturan seperti ini dapat berupa suatu ketentuan yang diatur dalam kontrak penjualan atau pemasokan itu sendiri. Ada kalanya pembeli diberikan kartu kredit atau kartu charge yang dikeluarkan oleh pihak penjual untuk dapat digunakan di toko-tokonya. Pengeluaran dan penggunaan kartu tersebut diatur berdasarkan ketentuan-ketentuan perjanjian yang diadakan antara pembeli-pemegang kartu dan penjual-penerbit kartu. Dengan demikian, prinsip-prinsip perjanjian umumnya berlaku atas transaksi-transaksi ini.

11.2.6 Kredit penjualan tanpa jaminan dapat diberikan oleh suatu lembaga selain dari pemasok barang atau jasa, biasanya adalah organisasi kartu kredit atau kartu charge. Dalam hal ini, pemasok akan mengadakan perjanjian dengan organisasi penerbit kartu yang menyetujui, antara lain, untuk menerima pembayaran barang atau jasa pemasok melalui kartu yang dikeluarkan oleh organisasi (‘perjanjian penjual/merchant agreement’). Organisasi penerbit kartu juga akan mengadakan perjanjian dengan orang-orang yang akan diberikan kartu tersebut (‘perjanjian pemegang kartu/cardholder agreement’). Sekali lagi, prinsip-prinsip perjanjian umumnya akan berlaku untuk mengatur perjanjian-perjanjian ini.

11.2.7 Kredit penjualan yang diberikan oleh pemasok barang atau jasa tidak diatur oleh undang-undang. Pemasok tidak dianggap sebagai pemberi pinjaman uang menurut Moneylenders Act (lihat Bagian 11.2.3 di atas). Kredit penjualan yang diberikan oleh organisasi kartu kredit atau kartu charge juga tidak termasuk dalam lingkup Moneylenders Act (lihat Bagian 11.2.3 di atas) tetapi tunduk pada sedikit peraturan yang dikeluarkan berdasarkan pasal 78(2) dari Undang-Undang Perbankan/Banking Act (Cap 19, 2003 Revised Ed).

11.2.8 Peraturan Perbankan (Kartu Kredit dan Kartu Charge)/Banking (Credit Card and Charge Card) Regulations 2004 mengatur batasan-batasan penerbitan kartu kredit dan kartu charge yang meliputi: persyaratan penghasilan minimum unuk orang yang mengajukan permohonan kartu dengan batas kredit tanpa jaminan; persyaratan penerbitan kartu tambahan untuk orang-orang di bawah umur 21 tahun; maksimum batas jumlah kredit yang diperbolehkan; larangan untuk membujuk pemegang kartu; dan metode pengungkapan informasi keuangan yang telah ditentukan dan denda keterlambatan pembayaran.

11.3.1 Hukum Singapura mengadopsi definisi tanah menurut common law. Tanah juga didefinisikan dalam pasal 2 dari Undang-Undang tentang Penyerahan dan Hukum Tanah Bangunan/Conveyance and Law of Property Act (Cap 61 1994 Revised Ed) dan pasal 4 dari Undang-Undang Hak Kepemilikan Tanah/Land Titles Act (Cap 157 2004 Revised Ed). Tanah diartikan sebagai permukaan dari hamparan bumi, ruang udara di atasnya, mineral yang ada di bawahnya, dan semua tumbuhan yang tumbuh dan bangunan yang didirikan di atasnya. Tanah juga mencakup setiap hak yang ada bersama dengan tanah seperti hak atas udara, sinar, air dan hak memasuki jalan layang yang berada di dekatnya.

11.3.2 Barang atau harta bergerak di atas tanah dapat dianggap sebagai bagian dari tanah (karenanya dikenal sebagai ‘kelengkapan tanah’) sehingga hak jaminan yang ada atas tanah juga akan mencakup kelengkapan tanahnya. Untuk menentukan apakah suatu barang telah menjadi kelengkapan tanah, pengadilan Singapura menggunakan uji dua tahap berdasarkan common law berkaitan dengan tingkat dan tujuan kelekatannya pada tanah. Suatu barang yang secara fisik melekat pada bangunan menimbulkan pandangan yang tak terbantahkan bahwasanya barang tersebut menjadi kelengkapan bangunan. Sedangkan, suatu barang yang semata-mata berada di atas tanah sebagai barang yang berdiri sendiri menimbulkan pandangan sebaliknya yang tak terbantahkan. Tujuan kelekatan barang juga relevan. Suatu barang yang melekat pada gedung dapat saja tidak menjadi kelengkapan bangunan apabila tujuan kelekatannya hanya bersifat sementara dan ditujukan agar untuk lebih menikmati barang tersebut. Sementara itu, suatu barang yang berada di atas tanah sebagai barang yang berdiri sendiri dapat menjadi kelengkapan apabila barang tersebut ditujukan untuk memperbaiki tanah secara substansial dan permanen.

11.3.3 Secara historis, sistem registrasi diadakan untuk mencegah terjadinya penipuan ketika pengalihan kepemilikan tanah diberlakukan. Sistem registrasi ini mewajibkan pencatatan transaksi-transaksi tanah, baik pengalihan kepemilikan langsung maupun pengalihan dengan cara hak tanggungan/mortgage.

11.3.4 Singapura mengenal dua sistem yang berlaku paralel. Berdasarkan sistem pertama, yaitu Sistem Akta, pengalihan kepemilikan tanah common law atau ‘tidak terdaftar’ dilakukan berdasarkan akta. Pengajuan pendaftaran akta di Kantor Pendaftaran Akta ini tidak bersifat wajib, akan tetapi diperlukan guna menjamin status prioritas manakala terjadi perselisihan dan persaingan kepentingan atas tanah yang sama dan juga agar akta tersebut dapat dijadikan sebagai bukti dalam proses perkara di pengadilan. Sistem Akta diatur berdasarkan Conveyancing & Law of Property Act dan Undang-Undang Pendaftaran Akta/Registration of Deeds Act (Cap 269, 1989 Revised Ed).

11.3.5 Berdasarkan sistem kedua, yaitu Sistem Kepemilikan Tanah (juga dikenal sebagai Sistem Torrens) yang diatur belakangan memperkenalkan sistem yang lebih sederhana. Transaksi-transaksi tanah yang terdaftar menurut Undang-Undang Kepemilikan Tanah/Land Titles Act (Cap 157, 2004 Revised Ed) dicatat di Kantor Kepemilikan Tanah. Pendaftaran pengalihan kepemilikan bersifat wajib karena pengalihan tersebut tidak berlaku efektif kecuali apabila didaftarkan. Seseorang yang bermaksud untuk memeriksa hak kepemilikan tanah dari pihak pemilik cukup melihat daftar kepemilikan tanah dan dapat mengabaikan transaksi-transaksi lain yang tidak tercatat di dalam daftar tersebut. Prioritas akan diberikan kepada pihak pertama yang mendaftar di antara kepentingan-kepentingan yang bersaing atas tanah yang sama.

11.3.7 Mortgage tradisional merupakan pengalihan kepemilikan tanah oleh debitur atau pihak ketiga (‘pemberi mortgage’) kepada kreditur (‘penerima mortgage’) tanpa mengurangi hak debitur atau pihak ketiga untuk memperoleh kembali hak kepemilikannya setelah ia melunasi seluruh hutangnya (hak ini dikenal sebagai ‘hak penarikan kembali/equity of redemption’). Meskipun kepemilikan dialihkan, debitur atau pihak ketiga tetap menguasai tanah. Biasanya, ketentuan perjanjian mortgage akan memberikan hak kepada kreditur untuk menjual tanah yang diagunkan dan menggunakan hasil penjualannya untuk melunasi uang yang terhutang kepadanya. Pihak penerima mortgage juga memperoleh hak sita, yaitu memperoleh penetapan dari pengadilan untuk mengakhiri mortgage dan menghapus hak pemberi mortgage untuk menarik kembali tanah yang diagunkan dan setiap hak jaminan lainnya yang dikenakan atas tanah yang sama. Upaya hukum lainnya yang tersedia bagi penerima mortgage dapat diperjanjikan dalam suatu kontrak antara para pihak. Misalnya, hak penerima mortgage untuk menguasai kembali tanah yang diagunkan. Sebagaimana yang telah dijelaskan, mortgage tradisional dapat berupa hak menurut undang-undang (yang timbul berdasarkan pengalihan hak kepemilikan atas tanah) ataupun menurut prinsip keadilan (dengan cara pemberian akta hak kepemilikan secara informal serta maksud untuk menciptakan mortgage atas tanah ataupun dengan cara mengalihkan hak kepemilikan atas tanah menurut prinsip keadilan).

11.3.8 Mortgage atas tanah berdasarkan Sistem Akta harus memenuhi beberapa formalitas menurut Conveyancing & Law of Property Act. Ketentuan Undang-Undang ini beserta ketentuan-ketentuan yang diperjanjikan dalam perjanjian mortgage, mengatur hak-hak dan kewajiban-kewajiban antara pemberi mortgage dan penerima mortgage. Beberapa aturan berlaku kecuali dikesampingkan atau diubah secara tegas oleh ketentuan-ketentuan perjanjian mortgage.

11.3.9 Mortgage atas tanah terdaftar berdasarkan Land Titles Act harus memenuhi beberapa formalitas menurut Undang-Undang ini, dimana ketentuan Undang-Undang ini beserta ketentuan-ketentuan yang diperjanjikan dalam perjanjian mortgage, mengatur hak-hak dan kewajiban-kewajiban antara pemberi mortgage dan penerima mortgage. Beberapa aturan berlaku kecuali dikesampingkan atau diubah secara tegas oleh ketentuan-ketentuan perjanjian mortgage.

11.3.10 Sejak tanggal 31 Desember 2002, semua tanah di Singapura telah dikonversi menjadi “tanah terdaftar’ menurut sistem Hak Kepemilikan Tanah atau sistem Torrens. Sebagai akibatnya, semua mortgage baru yang dikenakan atas tanah setelah tanggal ini akan tunduk pada aturan Land Titles Act. Aturan-aturan Conveyancing & Law of Property Act tetap terus berlaku bersama dengan aturan-aturan Land Titles Act terhadap mortgage baru ini, sepanjang aturan-aturan tersebut tidak bertentangan dengan Land Titles Act.

11.3.11 Konsep mortgage tradisional telah diubah oleh Land Titles Act ini. Mortgage yang diubah tersebut kemudian berlaku atas setiap mortgage atas tanah yang didaftarkan menurut Undang-Undang ini dan setiap mortgage baru yang diadakan setelah tanah dikonversikan menjadi “tanah terdaftar” menurut Undang-Undang.

11.3.12 Menurut ketentuan Land Titles Act, ada dua jenis hak jaminan yang dapat diadakan atas tanah terdaftar sesuai dengan tujuannya. Apabila tujuannya adalah untuk menjamin pembayaran hutang, maka mortgage dengan bentuk yang telah ditentukan dapat didaftarkan. Di lain pihak, apabila tujuannya adalah untuk menjamin pembayaran uang selain dari hutang, maka beban/charge dengan bentuk yang telah ditentukan dapat didaftarkan. Mortgage menurut Land Titles Act berbeda dengan mortgage tradisional karena tidak mengalihkan hak kepemilikan tanah sama sekali meskipun hak-hak dan kewajiban-kewajiban antara pemberi mortgage dan penerima mortgage tetap sama secara garis besar.

11.3.13 Suatu beban/charge timbul ketika debitur atau pihak ketiga (‘pemberi beban/charge’) menyetujui untuk menyisihkan atau menyediakan tanah/bangunan untuk pelunasan hutang sehingga kreditur dapat berhak, ketika terjadi cidera janji dalam hal pembayaran kembali hutang, untuk mengambil alih tanah/bangunan, menjualnya dan menggunakan hasil penjualannya untuk pelunasan hutang. Tidak seperti mortgage, baik kepemilikan dan penguasaan tanah masih tetap berada di tangan debitur atau pihak ketiga.

11.4.1 Mortgage atas barang diadakan dengan cara yang sama dengan mortgage tradisional atas tanah (lihat Bagian 11.3.7 di atas). Umumnya, hak-hak dan kewajiban-kewajiban yang sama diperjanjikan dalam kontrak antara pemberi mortgage dan penerima mortgage. Mortgage atas barang juga dapat berupa hak menurut undang-undang atau menurut prinsip keadilan.

11.4.2 Mortgage atas barang secara lisan jarang dilakukan. Sedangkan, mortgage atas barang secara tertulis yang diadakan oleh perorangan atau badan usaha non perusahaan (misalnya, kepemilikan tunggal atau persekutuan) dianggap sebagai nota penjualan/bills of sale dan diatur berdasarkan Bills of Sale Act (Cap 24, 1985 Revised Ed). Sedangkan, mortgage atas barang yang diadakan oleh badan usaha perusahaan diatur berdasarkan Undang-Undang Perusahaan/Companies Act (Cap 50, 1994 Revised Ed).

11.4.3 Bills of Sale Act mengatur mortgage atas barang secara tertulis dengan ketentuan pendaftaran dan prosedural yang ketat. Misalnya, apabila tidak mematuhi ketentuan pendaftaran, maka bill of sale berkenaan dengan hak jaminan akan batal. Apabila tidak menggunakan bentuk yang ditentukan, maka bill of sale akan batal sama sekali baik yang berkenaan dengan hutangnya maupun hak jaminannya. Prioritas di antara beberapa bill of sale atas barang yang sama akan ditentukan berdasarkan tanggal pendaftaran.

11.4.4 Companies Act mensyaratkan agar mortgage atas barang yang diadakan oleh perusahaan harus didaftarkan dalam waktu 30 hari setelah diadakan. Jika tidak, maka hak jaminan akan batal terhadap likuidator dan setiap kreditur lain ketika perusahaan berada dalam keadaan tidak mampu membayar. Aturan prioritas common law berlaku atas dua atau lebih mortgage yang diadakan atas barang yang sama. Pendaftaran menurut Undang-Undang dianggap sebagai pemberitahuan kepada masyarakat mengenai keberadaan hak jaminan dan memiliki prioritas di antara kepentingan-kepentingan yang bersaing atas barang yang sama.

11.4.5 Mortgage atas beberapa jenis barang diatur oleh undang-undang khusus dan bukan oleh undang-undang yang disebutkan di atas. Misalnya, mortgage atas kapal terdaftar harus mematuhi ketentuan-ketentuan Undang-Undang Kapal Dagang/Merchant Shipping Act (Cap 179, 1996 Revised Ed), yang juga mengatur prioritas di antara hak-hak jaminan yang bersaing atas kapal yang sama.

11.4.6 Beban/charge tetap atas barang adalah serupa dengan beban/charge atas tanah (lihat Bagian 11.3.13 di atas) dan biasanya dikenakan atas barang ‘permanen’ seperti peralatan kantor. Beban/charge mengambang juga dapat dikenakan atas barang. Hal ini dilakukan agar barang yang dikenakan beban/charge mengambang dapat digunakan dalam kegiatan usaha sehari-hari dari pemberi beban/charge, seolah-olah barang tersebut tidak dikenakan beban/charge. Beban/charge mengambang cocok untuk barang yang digunakan untuk menghasilkan pendapatan, seperti persediaan barang dari suatu usaha.

11.4.7 Umumnya, suatu beban/charge mengambang menjadi beban/charge tetap (‘kristalisasi’) yang melekat pada barang tertentu setelah terjadinya beberapa peristiwa seperti: pemberi beban/charge tidak lagi menjalankan usahanya; pemberi beban/charge dibubarkan (baik secara sukarela atau lainnya); penerima beban/charge menunjuk wali atas aset milik pemberi beban/charge; dan penerima beban/charge menggunakan hak intervensi dalam kepengurusan aset milik pemberi beban/charge sebagaimana diatur dalam ketentuan-ketentuan perjanjian beban/charge, misalnya, menguasai aset atau menjual aset. Peristiwa-peristiwa lain yang dapat menimbulkan kristalisasi dapat diperjanjikan dalam kontrak antara para pihak.

11.4.8 ‘Klausula kristalisasi otomatis’ adalah klausula yang dimasukkan ke dalam perjanjian beban/charge yang mengatur bahwa kristalisasi beban/charge mengambang dapat terjadi secara otomatis tanpa tindakan aktif dari penerima beban/charge setelah terjadinya peristiwa-peristiwa yang di luar situasi-situasi yang dikenal dalam common law (sebagaimana dijelaskan dalam Bagian 11.4.7 di atas). Keberlakuan klausula tersebut belum dipertimbangkan oleh pengadilan Singapura meskipun umumnya telah diberlakukan di banyak yurisdiksi Negara Persemakmuran (misalnya, Australia dan New Zealand) termasuk Inggris.

11.4.9 ‘Klausula Janji Untuk Tidak Melakukan Sesuatu’ yang melarang pemberi beban/charge untuk mengadakan beban/charge berikutnya yang lebih berprioritas terhadap beban/charge mengambang juga seringkali dimasukkan ke dalam ketentuan-ketentuan perjanjian beban/ charge. Larangan tersebut biasanya berlaku antara pemberi beban/charge dan penerima beban/charge dan hanya akan berlaku efektif terhadap pihak ketiga (pembeli atau pihak berikutnya yang diberi hak jaminan atas tanah yang telah dikenakan beban/charge mengambang pertama) apabila pihak ketiga menerima pemberitahuan tentang larangan tersebut. Larangan itu dapat mempengaruhi prioritas kepentingan-kepentingan yang bersaing atas aset yang sama.

11.4.11 Beban/charge atas barang yang diadakan oleh perusahaan akan tunduk pada ketentuan pendaftaran dan konsekuensi ketidakpatuhan yang sama dengan mortgage atas barang menurut Companies Act (lihat Bagian 11.4.4 di atas). Umumnya, beban/charge mengambang tidak diuntungkan berdasarkan Undang-Undang ini. Beban/charge tetap biasanya diberikan prioritas di atas beban/charge mengambang. Setelah terjadinya peristiwa insolvensi/tidak mampu membayar dari pemberi beban/charge, segala hutang kepada beberapa kreditur preferen yang tidak dijamin akan dibayarkan terlebih dahulu daripada beban/charge mengambang jika aset yang tersedia tidak mencukupi untuk menutup hutang-hutang tersebut. Selain itu, apabila beban/charge mengambang diadakan dalam waktu enam bulan sejak dimulainya penutupan perusahaan pemberi beban/charge, kecuali dapat dibuktikan bahwa pemberi beban/charge dalam keadaan mampu membayar segera setelah diadakannya beban/charge, maka beban/charge mengambang tersebut akan dianggap tidak berlaku untuk menjamin hutang yang ada kepada penerima beban/charge. Beban/charge mengambang hanya akan berlaku untuk menjamin pinjaman baru yang dilakukan pada hari diadakannya beban/charge atau setelahnya jika pemberi beban/charge dalam keadaan tidak mampu membayar pada saat diadakannya beban/charge.

Gadai terjadi ketika debitur (‘pemberi gadai’) mengalihkan barang miliknya kepada kreditur (‘penerima gadai’) dengan maksud menjadikan barang tersebut sebagai jaminan atas hutangnya. Syarat penting untuk terjadinya gadai adalah adanya pengalihan barang. Hal ini dilakukan dengan cara penyerahan barang secara fisik, ataupun penyerahan menurut pengertian atau konstruktif, misalnya penyerahan dokumen hak kepemilikan atas barang kepada kreditur. Hak-hak dan kewajiban-kewajiban antara pemberi gadai dan penerima gadai menurut common law berlaku bersama dengan hak-hak lainnya yang diperjanjikan dalam kontrak di antara mereka.

11.4.13 Menurut common law, kreditur-penerima gadai memiliki hak mempertahankan barang yang digadaikan dan menggunakannya sampai dengan hutang dilunasi. Apabila hutang tidak dilunasi pada waktu yang ditentukan atau jika tidak ada waktu yang ditentukan, selama hidup pemberi gadai, maka penerima gadai berhak menjual barang yang digadaikan dan menggunakan hasil penjualannya untuk melunasi hutang.

11.4.14 Dengan beberapa pengecualian, gadai barang ke pihak pegadaian diatur oleh Undang-Undang Penggadaian/Pawnbrokers Act (Cap 222, 1994 Revised Ed). Menurut Undang-Undang ini, setiap pihak yang menerima barang sebagai jaminan pelunasan pinjaman yang tidak melebihi $1.000 dianggap sebagai pihak pegadaian. Selain itu, pihak yang membeli atau menerima barang yang meminjamkan uang yang jumlahnya tidak melebihi $1.000 dengan pemahaman (baik secara tegas maupun tersirat) bahwa barang dapat dibeli kembali atau ditarik kembali di kemudian juga dianggap sebagai pihak pegadaian.

11.4.15 Meskipun tidak ada syarat formalitas untuk terjadinya gadai menurut common law, gadai di pihak pegadaian diatur secara ketat oleh Pawnbrokers Act. Pawnbrokers Act mengatur usaha pegadaian dengan ketentuan-ketentuan perijinan dan prosedural yang ketat. Hak-hak dan kewajiban-kewajiban pihak pegadaian dan pihak yang menggadaikan barang diatur oleh ketentuan-ketentuan Undang-Undang ini.

11.4.16 Penerimaan berdasarkan kepercayaan merupakan bentuk kredit komersial yang biasanya digunakan oleh importir barang. Importir barang yang menggadai konsinyasi barang untuk kepentingan perusahaan pembiayaan akan melakukan penyerahan penguasaan atas konsinyasi barang secara konstruktif dengan cara menyerahkan bill of lading dan dokumen pengiriman lainnya kepada perusahaan pembiayaan. Ketika dokumen-dokumen ini diperlukan untuk mengambil pengiriman konsinyasi barang ketika tiba, maka suatu penerimaan secara kepercayaan akan ditandatangani untuk kepentingan perusahaan pembiayaan dimana di dalamnya importir berjanji bahwa apabila perusahaan pembiayaan memberikan dokumen-dokumen tersebut kepada importir maka ia akan memegang dokumen-dokumen tersebut atas dasar kepercayaan untuk kepentingan perusahaan pembiayaan dan menggunakannya untuk mengambil barang dalam kapasitasnya sebagai agen dari perusahaan pembiayaan dan memegang barang dan hasil penjualannya atas kepercayaan untuk kepentingan perusahaan pembiayaan. Aturan common law dan prinsip-prinsip perjanjian umumnya akan berlaku.

11.4.17 Apabila barang dialihkan kepada pihak lain untuk dilakukan suatu pekerjaan atas barang tersebut, dan biaya pekerjaan yang telah dilakukan belum dibayarkan, maka pekerja yang menguasai barang (‘penerima agunan’), berdasarkan hukum, akan memperoleh hak untuk mengenakan agunan atas barang tersebut. Menurut common law, hak-hak penerima agunan semata-mata untuk mempertahankan penguasaan barang sampai dengan pembayaran telah dilunasi. Kecuali diperjanjikan dalam kontrak, tidak ada upaya hukum lainnya yang tersedia. Agunan hapus setelah menyerahkan penguasaan atas barang.

11.4.19 Suatu agunan dapat dikenakan oleh undang-undang. Misalnya, penjual barang yang belum dibayar dapat mempertahankan penguasaan barang sampai dengan dilakukannya pembayaran atau penawaran harga menurut pasal 41 dari Undang-Undang Penjualan Barang/Sale of Barang Act (Cap 393, 1999 Revised Ed).

11.5.4 Transaksi-transaksi sewa beli yang melibatkan konsumen barang yang nilainya tidak melebihi $20.000 (termasuk segala pajak barang dan jasa) sejak tanggal 1 November 2004; dan kendaraan bermotor yang nilainya tidak melebihi $55.000 (termasuk segala pajak barang dan jasa dan bea impor dan pebean, tetapi tidak termasuk biaya Sertifikat Hak) sejak tanggal 15 Juli 1994 diatur oleh Undang-Undang Sewa Beli/Hire-Purchase Act (Cap 125, 1999 Revised Ed). Untuk transaksi-transaksi sewa beli yang berada di luar lingkup Hire-Purchase Act berlaku prinsip-prinsip perjanjian umumnya.

11.5.5 Pada umumnya, Hire-Purchase Act melindungi pihak penyewa dengan pengaturan bentuk dan isi perjanjian sewa beli untuk memastikan pengungkapan selengkapnya dan sebenarnya kepada calon penyewa mengenai kewajiban-kewajiban keuangannya sebelum dan setelah mengadakan perjanjian sewa beli dan juga menentukan hak-hak dan kewajiban-kewajiban penyewa dan pemilik berdasarkan perjanjian. Jika tidak dipatuhi, maka perjanjian itu sendiri maupun jaminan yang diberikan oleh penyewa atau penjamin dari penyewa menjadi tidak berlaku dan pemilik, penjual atau penyewa dapat dikenakan sanksi pidana.

11.5.6 Bentuk jaminan kuasi lainnya yang biasa digunakan oleh usaha-usaha (untuk dapat menggunakan peralatan kantor atau pabrik) adalah leasing. Leasing merupakan pengaturan secara kontraktual dimana pemilik menyewakan barang biasanya kepada satu penyewa (yang membayar uang sewa untuk penggunaan barang) selama taksiran umur produktif barang tesebut. Tidak seperti dalam pengaturan sewa beli, tidak ada opsi membeli yang diberikan kepada penyewa berdasarkan perjanjian leasing. Dalam prakteknya, penyewa diharapkan membeli barang pada akhir masa leasing. Uang sewa dihitung sebagai pembayaran sehingga pemilik dapat memperoleh kembali biaya modal barang dan marjin keuntungan selama masa leasing. Di sini, prinsip-prinsip perjanjian umumnya berlaku.

11.5.7 Perusahaan pembiayaan biasanya merupakan penyedia “kredit” dengan cara leasing. Umumnya, penyewa memilih peralatan yang ia perlukan dan meminta perusahaan pembiayaan membeli peralatan dari penjual. Perusahaan pembiayaan akan mengadakan perjanjian leasing dengan penyewa setelah membeli peralatan dari penjualnya.

11.5.8 Penjual barang dapat menjamin posisinya terhadap pembayaran harga beli barang dengan mengatur dalam perjanjian bahwa hak atau kepemilikan barang tetap berada di tangannya sampai dengan harga beli telah dibayar sepenuhnya. Pengaturan ini dikenal sebagai penahanan hak kepemilikan atau klausula Romalpa.

11.5.9 Klausula Romalpa atas barang yang identitas asalnya kemudian hilang ketika barang tersebut bercampur dalam proses produksi dengan barang lain untuk membentuk barang yang baru dapat ditafsirkan sebagai beban/charge atas barang yang baru. Apabila pembeli adalah perusahaan, maka beban/charge tersebut akan tunduk pada kewajiban pendaftaran dan konsekuensi ketidakpatuhan menurut Companies Act (lihat Bagian 11.4.4 dan 11.4.11 di atas).

11.5.10 Umumnya, perjanjian penjualan barang yang memuat Klausula Romalpa dikenal sebagai “perjanjian penjualan bersyarat” dan diatur oleh Undang-Undang Penjualan Barang/Sale of Good Act (Cap 393, 1999 Revised Ed). Akan tetapi, perjanjian penjualan bersyarat yang melibatkan konsumen barang yang nilainya tidak melebihi $20.000 (termasuk segala pajak barang dan jasa) dapat tunduk pada ketentuan-ketentuan Hire-Purchase Act.

11.5.11 Prioritas di antara kepentingan-kepentingan yang bertentangan atau bersaing atas barang yang merupakan subyek dari perjanjian penjualan berdasarkan Sales of Goods Act, ditentukan berdasarkan aturan common law yang diubah oleh pasal 23 sampai dengan 26 dari Sales of Goods Act dan pasal 8 dan 9 dari Undang-Undang Faktor/Factors Act (Cap 386, 1994 Revised Ed).

11.6.2 Mortgage atas harta tak berwujud diadakan dengan cara yang sama dan mengandung hak-hak dan kewajiban-kewajiban yang sama secara umum seperti mortgage atas tanah dan barang (lihat Bagian 11.3.7 dan 11.4.1 di atas). Mortgage atas harta tak berwujud dapat berupa hak menurut undang-undang atau menurut prinsip keadilan.

11.6.4 Pada umumnya, common law dan prinsip-prinsip perjanjian umumnya berlaku atas mortgage dan beban/charge tersebut. Akan tetapi, ada juga ketentuan perundang-undangan khusus yang berlaku sesuai dengan jenis harta tak berwujud. Misalnya, mortgage atau beban/charge atas saham tanpa warkat/scripless shares harus mematuhi prosedur yang ditentukan dalam pasal 130N dari Undang-Undang Perusahaan/Companies Act (Cap 50, 1994 Revised Ed). Mortgage menurut undang-undang atas polis asuransi jiwa, yang diberlakukan berdasarkan pengalihan secara sah atas manfaat polis kepada penerima mortgage, harus mematuhi ketentuan-ketentuan pasal 4(8) dari Undang-Undang Hukum Perdata/Civil Law Act (Cap 43, 1999 Revised Ed) atau ketentuan-ketentuan Undang-Undang Polis Pertanggungan/Policies of Assurance Act (Cap 392, 1994 Revised Ed).

11.7.1 Meskipun hak jaminan (mortgage atau beban/charge) dapat dikenakan atas hutang dagang (piutang), piutang biasanya lebih sering dijual ke perusahaan anjak piutang untuk dapat segera dicairkan. Kreditur dagang dengan demikian berada di posisi ‘terjamin’ terhadap piutangnya, terutama jika piutangnya dijual kepada perusahaan anjak piutang atas dasar ‘tanpa tuntutan kembali/non-recourse’, yaitu kreditur dagang tidak akan bertanggung jawab atas segala piutang tak tertagih. Pengaturan ini dikenal sebagai anjak piutang. Sebagaimana tersirat, piutang dapat dilakukan anjak piutang atas dasar ‘dapat dituntut kembali/with recourse’.

11.7.2 Penjualan langsung atau pengalihan menurut undang-undang atas piutang harus mengikuti bentuk dan prosedur yang diatur dalam pasal 4(8) dari Undang-Undang Hukum Perdata/Civil Law Act (Cap 43, 1999 Revised Ed). Jika tidak, seperti tidak memberikan pemberitahuan tentang pengalihan kepada debitur, maka pengalihan hanya berlaku sebagai pengalihan menurut prinsip keadilan. Tidak adanya pemberitahuan kepada debitur juga dapat mengakibatkan penerima pengalihan akan kehilangan prioritasnya terhadap para penerima pengalihan lainnya atau para pihak dengan hak jaminan lainnya atas piutang yang sama yang lebih dahulu memberikan pemberitahuan.

11.7.3 Sebagaimana telah dijelaskan, pasal 9A dari Civil Law Act memperbolehkan mortgage atau beban/charge diadakan atas rekening deposito bank milik nasabah untuk kepentingan bank. Bank yang memberikan pinjaman (atau jaminan pelaksanaan/performance bond atau garansi bank/bank guarantee) kepada nasabahnya yang memiliki rekening deposito di bank dapat ‘mengamankan’ posisinya terhadap pembayaran kembali pinjaman yang diberikan (atau kewajiban bersyaratnya berdasarkan performance bond atau bank guarantee) secara kontraktual. Salah satu caranya adalah mengatur dalam perjanjian pinjaman (atau performance bond atau bank guarantee) bahwa bank diberikan kuasa untuk mengkompensasikan jumlah uang yang terhutang berdasarkan perjanjian terhadap saldo rekening milik nasabah sampai dengan kewajiban berdasarkan perjanjian telah diselesaikan. Pengaturan ini dikenal sebagai ‘kompensasi secara kontraktual’. Cara lainnya, perjanjian pinjaman (atau performance bond atau bank guarantee) dapat melarang nasabah untuk melakukan penarikan dana dari rekening depositonya sampai dengan kewajiban berdasarkan perjanjian telah diselesaikan. Prinsip-prinsip perjanjian umumnya berlaku atas bentuk jaminan kuasi ini.

11.8.2 Bentuk jaminan pribadi yang paling dikenal adalah jaminan/guarantee. Menurut common law, kewajiban penjamin bersifat ‘kolateral’ atau ‘tambahan’ dalam arti kewajibannya tergantung pada kewajiban utama dari debitur. Penjamin bertanggung jawab hanya apabila kewajiban debitur dapat diberlakukan terhadap debitur. Hak-hak and kewajiban-kewajiban para pihak diatur berdasarkan ketentuan-ketentuan perjanjian jaminan. Common law dan prinsip-prinsip perjanjian umumnya akan berlaku.

11.8.3 Selain itu, pasal 6(b) dari Undang-Undang Hukum Perdata/Civil Law Act (Cap 43, 1999 Revised Ed) mewajibkan semua perjanjian jaminan dibuktikan dengan suatu nota atau memorandum secara tertulis dan ditandatangani oleh penjamin atau pihak yang dikuasakan olehnya sebelum dapat diberlakukan terhadap penjamin.

11.8.5 Suatu jaminan yang dibuat sehubungan dengan pembayaran uang sewa-beban/charge berdasarkan transaksi sewa beli yang melibatkan barang konsumen bernilai tidak lebih dari $20.000 (termasuk segala pajak barang dan jasa) harus mematuhi pasal 21 dari Undang-Undang Sewa Beli/Hire-Purchase Act (Cap 125, 1999 Revised Ed).

11.8.6 Transaksi-transaksi yang dapat dianalogikan dengan jaminan/guarantee meliputi pemberian ganti rugi, jaminan pelaksanaan dan standby letter of kredit. (Surat jaminan/comfort letter seringkali tidak menimbulkan kewajiban yang mengikat secara sah). Seperti halnya dengan jaminan, transaksi-transaksi ini melibatkan janji pihak ketiga untuk menyelesaikan kewajiban debitur kepada kreditur. Perbedaan yang penting adalah kewajiban pemberi janji berdiri sendiri dari kewajiban debitur, yaitu kreditur dapat memberlakukan janji terhadap pemberi janji meskipun hutang tidak dapat diberlakukan terhadap debitur. Common law dan prinsip-prinsip perjanjian umumnya berlaku untuk mengatur hak-hak dan kewajiban-kewajiban para pihak.

11.9.1 Seorang kreditur atau penyedia dana yang memperoleh jaminan aset berhak menggunakan aset atau tanah/bangunan untuk melunasi piutangnya dengan ketentuan hak jaminan telah dibebankan sebagaimana mestinya atas aset yang bersangkutan dan telah dilakukan tindakan pemberlakuan, misalnya dengan melakukan pendaftaran sesuai dengan undang-undang terkait. Aturan prioritas common law, sebagaimana diubah oleh undang-undang terkait, berlaku untuk menentukan prioritas di antara hak-hak yang bertentangan dan bersaing atas aset yang sama.

11.9.3 Seorang kreditur atau penyedia dana yang ‘dijamin’ dengan jaminan kuasi dapat memberlakukan ketentuan perjanjian yang terkait untuk memastikan pelunasan hutang. Sebagaimana diuraikan sebelumnya, beberapa bentuk jaminan kuasi tunduk pada ketentuan perundang-undangan dimana apabila tidak dipatuhi dapat mempengaruhi keberlakuan dan prioritas hak-hak kreditur (lihat Bagian 11.5.9 di atas).

11.9.4 Semua kreditur, baik yang diberi jaminan atau tidak, yang piutangnya tidak dilunasi sepenuhnya (baik dengan jaminan atau jaminan kuasi, jika ada) dapat menuntut debitur atas jumlah yang terhutang ketika debitur masih dalam keadaan sehat/solven. Apabila putusan pengadilan mengabulkan gugatan kreditur, maka putusan pengadilan dapat dieksekusi menurut cara yang diatur dalam Aturan-Aturan Pengadilan/Rules of Court yang dikeluarkan menurut pasal 80 dari Supreme Court of Judicature Act (Cap 322, 1999 Revised Ed) dan pasal 69 dari Subordinate Courts Act (Cap 321, 1999 Revised Ed). Cara-cara ini meliputi pengeluaran Surat Perintah Sita dan Penjualan/Writ of Seizure and Sale, Garnishee Order, Surat Perintah Pembebanan/Charging Order dan Penunjukkan Pengurus/Appointment of a Receiver yang berfungsi mengeksekusi putusan pengadilan.

11.9.5 Seorang kreditur tanpa jaminan atau suatu pihak yang memiliki jaminan yang tidak dapat diberlakukan atau tidak memiliki prioritas lebih memilih menghindari konsekuensi dari proses permohonan penetapan insolven/ketidakmampuan membayar hutang (dimana pengembalian uang yang terhutang menjadi tidak memungkinkan atau sedikit jumlahnya) dan mengadakan negosiasi pengaturan atau perdamaian secara pribadi dengan debitur. Penyelesaian secara pribadi tersebut diatur berdasarkan prinsip-prinsip perjanjian umumnya.

11.9.6 Apabila negosiasi secara pribadi tidak berhasil, debitur perorangan dapat mengajukan usul untuk mengadakan pengaturan sukarela antara dirinya dan para krediturnya. Prosedur untuk melakukan pengaturan sukarela dan jangka waktu moratorium permohonan kepailitan, pelaksanaan jaminan, eksekusi dan proses hukum lainnya terhadap debitur perorangan diatur berdasarkan Bab V dari Bankruptcy Act (Cap 20, 2000 Revised Ed).

11.9.7 Suatu debitur perusahaan dapat mengajukan permohonan agar pengadilan mengurus usahanya guna merehabilitasi usahanya dalam rangka merealisasi dan mendistribusikan aset yang lebih menguntungkan bagi para krediturnya. Prosedur pelaksanaannya dan jangka waktu moratorium permohonan penutupan perusahaan, pelaksanaan jaminan, eksekusi dan proses hukum lainnya terhadap debitur perusahaan diatur berdasarkan Bab VIIIA dari Companies Act. Suatu debitur perusahaan juga dapat mengusulkan rancangan perdamaian untuk para krediturnya berdasarkan Pasal 210 dari Companies Act. Rancangan perdamaian tersebut akan mengikat para krediturnya apabila disetujui secara mayoritas yang mewakili sekurang-kurangnya 75% dari nilai hutang dari para kreditur yang hadir dan memberikan suara di dalam rapat dan ditegaskan oleh Pengadilan.

11.9.8 Sebagai upaya hukum terakhir, seorang kreditur atau penyedia dana dapat memulai proses perkara penetapan insolven terhadap debitur. Proses perkara kepailitan terhadap debitur perorangan diatur berdasarkan Bankruptcy Act. Proses perkara pembubaran perusahaan terhadap debitur perusahaan diajukan berdasarkan pasal 254 dari Companies Act dan umumnya diatur berdasarkan Bab X dari Companies Act.